Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
На сегодняшний день довольно часто встречаются случаи, когда та или иная сделка с недвижимостью заключается с целью избежания взыскания на недвижимое имущество в случае неисполнения обязательства. Такие сделки в судебном порядке признаются недействительными по признакам мнимости. Однако, не каждую сделку можно признать таковой. Зачастую при предъявлении требования о признании той или иной сделки недействительной по признакам мнимости, страдает собственник недвижимости, поскольку он, как добросовестный приобретатель, может не знать о намерениях другой стороны сделки. Таким образом, третье лицо вправе оспорить сделку, только если закон дает ему такую возможность, а договор нарушает его права и законные интересы.
В настоящей статье я на примере одного из дел расскажу, как можно защитить свое право собственности на квартиру, в случае предъявления к Вам требования о признании договора дарения квартиры недействительным.
Супруг моего клиента, являясь собственником квартиры, 8 лет назад оформил договор дарения квартиры на клиента. При этом договор был нотариально удостоверен, Росреестром внесена реестровая запись нового собственника квартиры. А впоследствии мой клиент оформил договор дарения квартиры на свою дочь, также удостоверив его у нотариуса и с последующим внесением реестровой записи нового собственника.
Через некоторое время мой клиент и ее супруг развелись.
Спустя 8 лет стало известно, что бывший супруг моего клиента имеет задолженность по договору займа, заключенному до оформления договора дарения квартиры клиенту, по условиям которого в случае неисполнения договора займа, бывший супруг обязан передать квартиру в собственность займодавца.
Вместе с тем, сторонами договора займа не зарегистрировано обременение в установленном законом порядке.
Так, займодавец решил, что вышеуказанные договоры дарения должны быть признаны недействительными, поскольку заключены для того, чтобы квартира не выбыла из владения моего клиента, его супруга и дочери.
За помощью адвоката мой клиент обратился лишь на стадии кассации. Так, суд первой инстанции отказал займодавцу в удовлетворении требований; суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил требования займодавца, признав договоры дарения недействительными, и фактически лишив моего клиента квартиры, из-за его же халатности, поскольку мой клиент не желал принимать участие при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной, и в последующем, когда мой клиент обратился за помощью к адвокату, в кассационной инстанции дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При повторном рассмотрении спора в суде апелляционной инстанции, нам удалось доказать, что стороны договоров дарения имели и реализовали намерения создать законные последствия своих действий — передать и получить в собственность безвозмездно недвижимое имущество. Переход титула собственника от дарителя к одаряемому на основании заключенного сторонами договора дарения, оформлен в соответствии с требованиями закона, и породил соответствующие правовые последствия характерные для данного вида сделок, также переход права отражен в ЕЖД.
Кроме того, в установленном законом порядке договор залога, заключенный в обеспечение договора займа, зарегистрирован не был, с иском о понуждении зарегистрировать договор залога истец обратился спустя 8 лет, что свидетельствует о его незаинтересованности в регистрации договора ипотеки.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Из содержания положений ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.
Применительно к положениям ст. 572 ГК РФ правовой целью вступления одаряемого в правоотношения, складывающиеся по договору дарения, является принятие дара с оформлением владения, поскольку наступающий вследствие исполнения дарителем такой сделки правовой результат (возникновения права владения) влечет для одаряемого возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь, даритель заинтересован исключительно в безвозмездной передаче имущества без законного ожидания какого-либо встречного предоставления от одаряемого (правовая цель). При этом предполагается, что даритель имеет правильное понимание правовых последствий дарения в виде утраты принадлежащего ему права на предмет дарения и возникновения данного права в отношении имущества у одаряемого.
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из положений изложенной статьи следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.
Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. Мнимость сделки вызвана расхождением воли и волеизъявления, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать, целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.
——
Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business