Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
В гражданском обороте предварительный договор часто недооценивают. Между тем именно он задаёт рамки будущей сделки и позволяет не только зафиксировать достигнутые договоренности, но и заранее урегулировать финансовую ответственность сторон. Вопрос лишь в том, как обеспечить исполнение предварительного договора так, чтобы у контрагента пропало желание затягивать или полностью игнорировать подписание основного документа.
На практике работают точные условия предварительного договора. Чтобы мотивировать заключение основного договора Вы заранее фиксируете ответственность, порядок обмена проектами, сроки и способы уведомлений.
Грамотно составленный предварительный договор, условия которого исключают необоснованный срыв заключения основного договора, позволяет совместить два эффекта. С одной стороны, Вы стимулируете контрагента довести сделку до конца и именно на тех условиях, о которых договорились изначально. С другой – оставляете себе инструмент для финансовой компенсации, если договор всё-таки сорвется. Базу для таких решений задаёт ст. 429 ГК РФ и разъяснения Верховного Суда о допустимых способах обеспечения обязанностей по предварительным соглашениям (Постановление от 25.12.2018 № 49).
Классический способ защиты от срыва основного договора – четко зафиксированная неустойка в предварительном договоре. Закон прямо указывает, что при уклонении от заключения основного договора кредитор вправе добиваться этого через суд, но также стороны вправе дополнительно усилить ответственность договорной неустойкой (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49).
На практике встречается такая деталь: если основной договор в итоге всё же подписан и исполнен, арбитражные суды иногда отказывают во взыскании штрафа за прошлое уклонение. Логика такая: поскольку цель предварительного договора все-таки достигнута, убытки компенсированы самим фактом заключения основного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12).
Поэтому важно не только заявить о неустойке, но и привязать её к конкретным проявлениям уклонения. Сам термин «уклонение» в ГК РФ не расшифрован, и это создаёт пространство для споров. Суду проще поддержать сторону, которая заранее расписала подозрительное поведение контрагента в предварительном договоре.
В предварительном договоре полезно прямо указать, что к уклонению относятся, в частности:
Такой подход даёт два эффекта. Во-первых, стороны заранее понимают «красные линии», которые лучше не переходить. Во-вторых, суд видит, о чем именно изначально договаривались стороны и какое поведение решили считать недопустимым.
В предпринимательских отношениях особенно важна плата за отказ от предварительного договора, так как при срыве заключения основного договора стороны могут понести серьезные убытки – как финансовые, так и репутационные. П. 3 ст. 310 ГК РФ допускает устанавливать плату за отказ от договора только тогда, когда и для Вас, и для контрагента договор связан с бизнесом, а условие не противоречит общему принципу недопустимости злоупотребления правом (ст. 310 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).
Есть ключевое ограничение: нельзя взимать плату за отказ, который спровоцирован нарушением другой стороны. Верховный Суд прямо указывает, что плата за односторонний отказ, связанный с чужим ненадлежащим исполнением, ничтожна и не подлежит применению (см. Подборку о плате за отказ по п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Чтобы такое условие действительно помогало мотивировать заключение основного договора, имеет смысл согласовать:
Смысл в том, что предусмотренная в предварительном договоре плата за отказ должна превратить срыв договора в действие с заранее понятными последствиями, т.е. контрагенты должны иметь возможность принимать это решение осознанно и понимать его цену. Также это дополнительный стимул дойти до основного договора, а не бросить проект в последний момент.
Когда Вы обсуждаете платежи по предварительному договору, закон даёт несколько опций. Прямо признаётся возможность обеспечить исполнение предварительного договора задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 49).
На практике к этому набору часто добавляют задаток по предварительному договору, аванс и обеспечительный платёж. Но у каждого инструмента своя логика и свои риски. Задаток усиливает «санкционную» составляющую, аванс притягивает риск переоценки судом природы договора, а обеспечительный платёж работает только для денежных обязательств и не покрывает саму обязанность подписать основной договор (см. ст. 380 ГК РФ, ст. 381.1 ГК РФ).
Задача – выбрать сочетание, которое для Вашей сделки создаёт достаточный уровень давления на контрагента, но не переводит предварительное соглашение в другую правовую плоскость.
Для большинства ситуаций задаток по предварительному договору остаётся самым жёстким и предсказуемым мотиватором. По ст. 380 ГК РФ он одновременно подтверждает наличие договора, засчитывается в счёт будущих платежей и обеспечивает исполнение основной обязанности.
Ст. 381 ГК РФ добавляет штрафной эффект: если нарушитель – сторона, давшая задаток, сумма остаётся у другой стороны; если виновен получатель, он возвращает двойной размер.
Чтобы задаток действительно защищал Ваши интересы, в предварительном договоре стоит указать:
Отдельное внимание нужно уделить самой формулировке условия. Если из него не следует ясно, что речь идёт о задатке, суд может квалифицировать уплаченные деньги как обычный аванс. На это прямо указывает п. 3 ст. 380 ГК РФ (см. Подборку).
По сути задаток «держит» обе стороны у стола переговоров: выйти из правоотношений возможно, но нарушителю придется платить.
С точки зрения закона аванс по предварительному договору не запрещён. Однако для купли-продажи Верховный Суд и ранее ВАС РФ указали на риск, который особенно важен для бизнеса.
Если предварительное соглашение обязывает покупателя до заключения основного договора заплатить всю цену или её значительную часть, суд может сделать вывод о том, что перед ним полноценный договор купли-продажи с условием о предоплате. Так возникает переквалификация предварительного договора в основной с последующим применением норм главы о купле-продаже и правил о процентах за пользование чужими денежными средствами (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, п. 23).
Последствия для сторон могут оказаться неожиданными. Вместо гибкого механизма фиксации будущих договоренностей Вы можете получить уже действующую основную сделку со всеми вытекающими: сложным возвратом суммы, возможностью начисления процентов и иными санкциями. При этом ни закон, ни высшие суды не называют конкретную долю цены, которая считается «существенной». Поэтому заранее предсказать, при каком объёме предоплаты суд решит переквалифицировать договор, нельзя.
Безопасная практика при работе с авансом строится вокруг нескольких подходов. Чаще всего предприниматели либо ограничивают размер аванса до относительно небольшого процента от планируемой цены, либо отдают приоритет задатку и обеспечительному платежу. В этом случае аванс используется скорее как инструмент «технического бронирования», а не как основной способ мотивировать контрагента заключить основной договор.
Если в контексте мотивации на заключение основного договора говорить про обеспечительный платеж, предварительный договор позволяет достаточно гибко отрегулировать это условие; однако необходимо учитывать важный нюанс. Ст. 381.1 ГК РФ разрешает обеспечивать только денежные обязанности: будущие платежи, компенсацию убытков, неустойку и иные денежные требования.
Обязанность заключить основной договор денежной не является. Поэтому обеспечить саму эту обязанность обеспечительным платежом нельзя. Зато можно защитить при помощи такого платежа:
В этом плане закон не делает различий между предварительными договорами купли-продажи и аренды: ограничение одинаковое для всех видов сделок. Обеспечительный платёж в этой конструкции не работает как как прямой рычаг заставить подписать основной договор (см. Подборки ст. 381.1 ГК РФ)
Оптимальное сочетание – неустойка за уклонение, задаток, разумная плата за отказ от предварительного договора и продуманная система обеспечительных платежей. Вместе они создают для контрагента понятную цену отказа и побуждают его довести сделку до основной стадии.
Да, такая неустойка прямо допускается, но лучше детально описать, какие именно действия и бездействие будут считаться уклонением, чтобы суд не усомнился в праве взыскать штраф (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Только в отношениях между предпринимателями и при условии, что отказ не вызван нарушением другой стороны; иначе такое условие противоречит п. 3 ст. 310 ГК РФ и игнорируется судом.
Да, задаток усиливает интерес сторон дойти до основного договора, потому что нарушитель либо теряет уплаченную сумму, либо обязан вернуть её в двойном размере, плюс рискует дополнительными убытками (ст. 381 ГК РФ).
Можно, но при крупном авансировании, особенно в купле-продаже, возникает риск, что суд оценит договор как основной и применит к нему нормы о предоплате и процентах, опираясь на разъяснения высших судов.
Нет, он рассчитан на денежные обязательства, а не на сам факт подписания договора. Зато он пригоден для обеспечения неустойки и других денежных обязательств, связанных с предварительным и основным договором.
—-
Нужна консультация или помощь адвоката? Пишите в бот — отвечу лично:
t.me/Advokat_vorobev_bot
—-
АДВОКАТ АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЁВ В ТЕЛЕГРАМ! Вместо бесконечного поиска ответов на юридических сайтах — один канал с готовыми решениями. Подписывайтесь https://t.me/advokat_business