В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет?

К существенным условиям ДКП относятся далеко не все условия, которые обычно указываются в договоре. Так, в стандартном ДКП можно увидеть условия:

• Предмет – товары, которые покупатель приобретает, а продавец обязуется передать (наименование, количество и характеристики товара).
• Цена – сумма, которую покупатель обязан заплатить за товар (цена может быть фиксированной или определяться в зависимости от обстоятельств (например, от изменений рыночной стоимости).
• Сроки исполнения обязательств – период, в течение которого продавец передает товар, а покупатель – оплачивает его.
• Качество –условия, касающиеся качества товара, его соответствия стандартам и требованиям, а в некоторых случаях возможные гарантии.
• Условия передачи товара – место и способ передачи предмета ДКП (например, доставка или самовывоз).
• Условия оплаты – способ и порядок оплаты (полная предоплата, частичная оплата, кредит).
• Ответственность сторон – условия, касающиеся ответственности за нарушение обязательств, включая возможные санкции за убытки.

При этом всем единственным существенным условием договора купли-продажи по общему правилу является его предмет. Несогласованность именно этого условия с большой вероятностью повлечет признание договора незаключенным.

Предметом договора купли-продажи является конкретный товар, который реализуется одной стороной (продавцом) и приобретается другой (покупателем). Это может быть движимое или недвижимое имущество, включая товары, сырье, оборудование. Предмет ДКП должен иметь определенные характеристики и указание на количество, качество, ассортимент и другие параметры в зависимости от сделки.

Услуга не является предметом ДКП. Она относится к другому типу соглашений, а именно к договорам возмездного оказания услуг или подряда.

Согласованный предмет ДКП должен обязательно содержать наименование и количество товаров (для обычного договора) (ст.455 ГК РФ), а также некоторые виды дополнительных сведений (при продаже недвижимости). К последним относятся право собственности на объект, тип и местоположение, площадь, состояние недвижимости (ст.554 ГК РФ).

По отдельным видам договоров купли-продажи предусмотрены дополнительные существенные условия. Суд может признать договор незаключенным, если стороны не смогли прийти к согласию по следующим пунктам:

• цена объекта в сделке по продаже недвижимости;
• стоимость товарной продукции, порядок оплаты и сроки в случае расчетов с отсрочкой или в кредит при ДКП;
• список проживающих с указанием их прав в отношении объекта недвижимости при продаже жилой недвижимости.

Важная деталь: одна из сторон в процессе обсуждения сделки указала на какое-то условие как на существенное (даже если это не предусмотрено законом), оно автоматически становится обязательным элементом договора вплоть до момента отказа стороны от своего первоначального предложения. Если в договоре такое условие так и не было согласовано, выдвинувшая его сторона вправе потребовать признания договора незаключенным.

Вывод – при оформлении договора купли-продажи не пренебрегайте «формальностями» и тщательно прописывайте все важные условия, чтобы в будущем не столкнуться с признанием этого договора незаключенным.