В каких случаях договор можно признать незаключенным и как это сделать

В качестве основания признания договора незаключенным могут считаться законодательно предусмотренные случаи:

1. Несогласованность договорных условий.

Договор будет признан заключенным, если контрагенты пришли к согласию по всем условиям:

• о предмете договора – например, какой именно товар продается, его количество, характеристики;
• прямо названным законом как существенные – ГК РФ для каждого типа договора предусматривает свои обязательные условия (например, некоторые договоры считаются заключенными после фактической передачи имущества, даже если подписаны обеими сторонами до передачи – это закреплено в п. 2 ст. 433 ГК РФ);
• относительно которых должно быть достигнуто согласие – даже если условие не является обязательным по закону, но на переговорах один из подписантов ясно дал понять, что без его согласования не подпишет договор, то такое условие становится существенным для данной сделки.

Обратите внимание на следующую ситуацию. Покупатель получил товар, но не оплатил его. Чтобы избежать штрафов или неустойки, он заявляет в суде, что договор не был заключен. В данном случае сторона не имеет права недобросовестно ссылаться на незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ). С большой вероятностью суд признает соглашение заключенным и обяжет недобросовестного покупателя произвести оплату, а также уплатить неустойку.

2. Несовершение действий, требуемых законом или договором для его заключения.

В ряде случаев для заключения договора, помимо подписей, необходимо совершить те или иные действия (например, внести первый платеж). Если эти действия не были выполнены, договор может быть признан незаключенным.

3. Подписание неуполномоченным лицом и отсутствие последующего одобрения.

Если договор подписан лицом, у которого не было соответствующих полномочий (например, не является руководителем, не имеет доверенности), то такой документ не создает прав и обязанностей для той организации, от имени которой он был подписан (ст. 183 ГК РФ). Правда, здесь необходимо отметить, что в судебной практике подходы к такой ситуации разнятся и меняются с течением времени. В одних случаях суды признают такие договоры незаключенными, в других недействительными, а в третьих указывают на уже упомянутое невозникновение прав и обязанностей для представляемого, если он не предпринял мер к конвалидации сделки.

4. Отсутствие госрегистрации договора.

В некоторых предусмотренных законом случаях, договор считается заключенным только после его регистрации. Например, договоры аренды недвижимости, заключенные на срок больше одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), подлежат госрегистрации. Но здесь есть важный нюанс – такой договор без госрегистрации считается незаключенным не для самих сторон, а только для третьих лиц.

Если закон требует госрегистрацию, а Вы ее не провели, обе стороны все равно связаны условиями этого договора с момента его подписания. Как это работает? Например, собственник сдал в аренду нежилое помещение, но договор не зарегистрировал. Для него и для арендодателя такой договор будет все равно создавать права и обязанности. А вот если после этого собственник продаст это помещение третьему лицу, которое не знало об аренде, то покупатель сможет потребовать от арендатора освободить помещение, так как для него договор аренды будет считаться незаключенным.