Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Срок договора аренды – одно из ключевых условий для обоих контрагентов. Установленный срок влияет на права сторон договора, порядок возможного расторжения отношений и необходимость государственной регистрации. Срок может быть четко определенным, неопределенным или же ограниченным (установленным специальными нормами закона). Важно знать, как прописать срок аренды в договоре, чтобы избежать юридических последствий.
Определенный срок – это конкретный, заранее согласованный период, на протяжении которого участники соглашения обязаны исполнять все договорные условия и обязательства (ГК РФ, ст. 425, ст. 610).
Вы можете установить срок аренды квартиры или другого помещения конкретной календарной датой либо указанием точного периода времени (например, «3 года», «11 месяцев»). Если Вы не укажете конкретный срок договора, он автоматически будет признан заключенным на неопределенный период. Договор аренды на неопределенный срок может повлечь различные юридические последствия.
Примеры формулировок: «Настоящий договор действует с 01.03.2025 до 28.02.2026 включительно», «Настоящий договор заключен на 12 месяцев».
Оформление сделки на определенный период выгодно для тех, кто заинтересован в стабильности сделки, поскольку стороны не могут досрочно отказаться от исполнения без наличия законных оснований или прописанных в договоре (ГК РФ, ст. 610).
Для арендатора срок аренды недвижимости влияет на необходимость госрегистрации. Регистрация дает арендатору значительные преимущества. Например, договор сохраняет юридическую силу при смене собственника (ГК РФ, ст. 617). Также арендатор получает приоритетное право на продление срока договора аренды (ГК РФ, ст. 621).
Если аренда оформлена на небольшой период времени, регистрировать договор не нужно. Регистрация потребуется, если договор оформлен на срок аренды более 11 месяцев.
Неопределенный срок означает, что соглашение будет действовать до тех пор, пока один из партнеров не заявит о своем намерении его прекратить. Срок считается неопределенным в следующих случаях:
Примером последнего случая считается, если по договору аренды квартиры срок закончился, а Вы не съехали, при этом арендодатель не высказал своих возражений (ГК РФ, ст. 621). В этом случае договор возобновляется на тех же условиях.
Если речь идет об участках земли, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, заключать договор на неопределенный срок нельзя. В этом случае законодательством установлены предельные сроки аренды земельного участка (ЗК РФ, ст. 39.8).
В данном случае договор, заключенный без указания срока или с превышением максимального, будет признан заключенным на максимальный срок аренды (ГК РФ, ст. 610).
Стороны могут прекратить договорные отношения в любое время, уведомив за месяц (для движимого имущества) или за три месяца (если касается срока аренды недвижимости) – ГК РФ, ст. 610. Такие договоры регистрировать не нужно, даже если объект – недвижимость.
Это подтверждается судебной практикой (п. 11 Информационного письма № 59 Президиума ВАС РФ и Определение ВС РФ № 309-ЭС15-12464 от 19.10.2015).
Максимальный (или предельный) – это срок, который нельзя превышать. Если при аренде на длительный срок Вы установите больший период действия договора, чем разрешено законом, он будет автоматически признан заключенным на предельный срок (ГК РФ, ст. 610).
Для участков земли предельный срок устанавливается исключительно федеральным законодательством. Например, срок аренды участка земли под строительство не может превышать 3 лет.
ВАЖНО: Если уполномоченный орган ограничивает срок ненормативным актом, нарушающим Ваши права, Вы вправе оспорить такое решение.
Начало и окончание срока аренды определяются не всегда одинаково. По общему правилу договор становится обязательным для сторон с момента его подписания. Т.е. по ГК срок договора аренды начинает отсчитываться с момента заключения (ст. 425 ГК РФ), а сама аренда фактически начинается с момента передачи имущества по акту (ст. 606 ГК РФ). Только после передачи имущества Вы обязаны платить арендодателю деньги за пользование им.
Если требуется регистрация договора аренды по сроку, для сторон он вступает в силу с момента подписания, но для третьих лиц считается заключенным с момента госрегистрации (ГК РФ, ст. 433).
Вы можете по соглашению сторон распространить действие договора на отношения, возникшие до его подписания (ГК РФ, ст. 425). В этом случае арендатор обязан оплатить фактическое пользование за прошедший период, но начислять неустойку за просрочку оплаты в течение этого периода нельзя (п. 6 Информационного письма № 66 Президиума ВАС РФ).
ВАЖНО: Срок для регистрации рассчитывается без учета периода до заключения договора.
Арендатор по общему правилу обязан вносить арендную плату, даже если не начал использовать помещение, поскольку оно было передано в его распоряжение.
Однако Вы освобождаетесь от обязанности платить, если докажете, что не могли пользоваться имуществом по обстоятельствам, за которые Вы не отвечаете (например, по вине арендодателя, который не предоставил ключи или доступ). Это подтверждается судебной практикой – п. 25 Обзора ВС РФ № 3 (2021); п. 27 Обзора ВС РФ № 3 (2020). При этом арендодателю возмещаются коммунальные расходы только при доказанном фактическом потреблении.
По истечении действия договора возможны три сценария:
При добросовестном исполнении своих обязательств Вы имеете преимущественное право продлить срок или заключить новый договор. Чтобы воспользоваться этим правом, Вы должны письменно уведомить арендодателя о своем намерении (ГК РФ, ст. 621).
После прекращения договора Вы обязаны вернуть имущество (ГК РФ, ст. 622). Несвоевременный возврат влечет ответственность:
УЧТИТЕ: Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, Вы не обязаны платить арендную плату за этот период просрочки (п. 37 Информационного письма № 66 Президиума ВАС РФ).
Какой срок договора аренды указать – зависит от Ваших стратегических целей. Чтобы обеспечить эффективную защиту прав и минимизировать риски, рекомендуем обратиться за помощью к опытному юристу.
Да, в этом случае будет признано, что договор оформлен на неопределенный срок.
Договор на короткий срок аренды регистрации не подлежит, регистрировать нужно только при заключении на год и больше.
Автоматическая пролонгация возможна, если это условие прописано в договоре.
Если арендодатель не имеет возражений, договор признается возобновленным на неопределенный период (кроме аренды транспортных средств).
Только по соглашению сторон или если на это есть законные основания.
Арендатор обязан платить арендную плату, если не докажет, что не пользуется имуществом не по своей вине.
Нет, для таких договоров установлены предельные сроки в ЗК РФ.
——
Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business