Главная > Адвокат по недвижимости > Права, обязанности и ответственность собственника нежилого помещения

Права, обязанности и ответственность собственника нежилого помещения

Если в Вашей собственности находится недвижимость, не предназначенной для жилья, необходимо понимать специфику правового режима такого объекта. Особенности затрагивают не только права собственников нежилых помещений, но и обязанности. За нарушение правил эксплуатации может наступить ответственность по ГК РФ, КоАП РФ и даже УК РФ.

Перечень ваших прав и обязанностей зависит от того, где именно расположена недвижимость. К примеру, это может быть нежилое помещение в многоквартирном доме или расположенное в отдельном здании. В статье разберем подробно, на что это влияет и что Вам необходимо учитывать, чтобы не столкнуться с проблемами.

Права собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения, как и любой другой собственник, обладает триадой основных прав – владеть своим объектом, пользоваться им, по своему усмотрению распоряжаться (ст. 209 ГК РФ). Для нежилых объектов эти права также закреплены в ст. 287.4 ГК РФ.

К дополнительным правам относятся:

Получение компенсации, если участок земли, на котором стоит Ваше здание, будет изъят для нужд государства.
Право участвовать в управлении общим имуществом.
Возможность потреблять коммунальные услуги (при этом необходимо своевременно вносить коммунальные платежи за нежилое помещение).

Также дополнительным является право использования общих помещений (лифты, коридоры, лестничные клетки) – только согласовывать пользование ими необходимо с другими собственниками, без согласия запрещено законом.

Права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

В этом случае Ваши права тесно переплетаются с правами жильцов квартир. Вы вправе:

Пользоваться лестницами, крышей, подвалами, прочим имуществом дома, которое является общим – ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Участвовать и голосовать на собраниях совладельцев дома, принимать решения о способе управления им или утверждать расходы на содержание нежилого помещения (ст. 44 ЖК РФ).
Потреблять коммунальные услуги, в т.ч. контролировать их качество.

ВАЖНО: Вы не имеет права единолично размещать кондиционеры, рекламные вывески или устанавливать оборудование в общем коридоре без получения согласия жильцов.

Права собственника помещения в нежилом здании

Если объект расположен в отдельно стоящем нежилом здании (к примеру, в гаражном или торговом комплексе), Ваши права несколько иные. Вы имеете возможность приобрести или взять в аренду участок земли под зданием без торгов, при условии соблюдения требований ст. 287.6 ГК РФ (п. 3) и ст. 39.3 ЗК РФ.

Также Вы обладаете правом участвовать в распоряжении общим имуществом совместно с остальными сособственниками ст. 259.3 ГК РФ. Вы вправе принимать участие в управлении зданием, определять порядок его обслуживания и эксплуатации.

Обязанности собственника нежилого помещения

Основная общая установленная законом обязанность – содержать объект, принадлежащий Вам (ст. 210 ГК РФ).

Это означает, что собственник нежилого помещения должен платить за его надлежащее состояние, ремонт и коммунальные ресурсы.

Ваши конкретные обязанности зависят от места расположения помещения.

Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

Если объект расположен в многоквартирном доме, Вы обязаны:

Заключать напрямую договоры с РСО (организациями, снабжающими ресурсами: электроэнергией, водой, теплом).

ВАЖНО: Если собственник не заключил договор на коммунальные услуги, ему могут начислить оплату как за самовольное использование.

Нести затраты на содержание соразмерно Вашей доле в праве общей собственности. Сюда входят взносы на капитальный ремонт нежилых помещений и общедомовых систем, оплата уборки, обслуживания инженерных систем и других услуг.
Устранить перепланировку, сделанную незаконно – ст. 29 ЖК РФ (ч. 3).

ВАЖНО: Вы освобождаетесь от уплаты земельного налога на нежилое помещение (за придомовой участок, являющийся частью общего имущества). Это установлено в ст. 389 НК РФ (пп. 6 п. 2).

Обязанности собственника помещения в нежилом здании

Если помещение находится в отдельном нежилом здании (или комплексе с общим имуществом), Вы обязаны:

Оплачивать потребленные ресурсы (вода, тепло, электричество) – ГК РФ, ст. 539, ст. 548.
Участвовать в расходах на содержание и сохранение общего имущества здания соразмерно Вашей доле (ГК РФ, ст. 259.4).
Платить налог на землю или за аренду участка, который занят зданием и нужен для его использования.

Даже если помещение сдается в аренду, но арендатор не заключил договор с РСО, обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на Вас как на собственнике.

Как определяется размер платы за содержание нежилого помещения

Состав и размер платы, которую собственник должен платить за содержание своего недвижимого имущества, напрямую зависят от типа здания. Для многоквартирных домов и отдельных нежилых зданий размеры оплаты на содержание будут разные.

Размер платы за содержание нежилого помещения в многоквартирном доме

К нежилым объектам применяются по аналогии нормы ЖК РФ о содержании жилых помещений (ст. 158, ст. 156). В плату за содержание входят:

услуги по управлению домом;
текущий и капремонт помещений и общего имущества;
коммунальные ресурсы.

Размер расходов утверждается ТСЖ или кооперативом, собранием собственников или органами местной власти.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: собранием собственников может быть установлен иной тариф для нежилых помещений, чем для жилых, но это различие должно быть обоснованным (Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).

Размер платы за содержание нежилого помещения в нежилом здании

Порядок расчета расходов определяется всеми собственниками здания, исходя из их доли в праве на общее имущество ст. 259.4 ГК РФ. Эта сумма должна быть достаточной для:

техобслуживания здания;
соблюдения санитарных норм;
содержания инженерных сетей и прилегающих территорий.

Вопрос о размере платы может быть передан в компетенцию Товарищества собственников недвижимости (ТСН), которое создается для управления общим имуществом в здании.

Ответственность собственника нежилого помещения

За неисполнение обязанностей грозит ответственность:

Административная – штраф за нарушение эксплуатации нежилого помещения, например, противопожарных, санитарных требований (отсутствие уборки, нарушение правил утилизации отходов) – ст. 6.4 КоАП РФ.
Гражданско-правовая – этот вид ответственности связан с возмещением ущерба. Например, взыскание убытков, если Вы причинили кому-либо ущерб (например, затопили соседей из-за неисправной системы водоснабжения) – ГК РФ, ст. 15, ст. 1064. За просрочку коммунальных платежей Вам начислят пеню.
Уголовная – к ответственности по УК РФ, ст. 19 могут быть привлечены только физлица. Она может наступить, например, за систематическое предоставление помещения для проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).

FAQ: частые вопросы о правах собственников нежилых помещений

Какие права имеет собственник нежилого помещения?

Владеть и пользоваться имуществом, распоряжаться им, принимать участие в управлении общим имуществом, получать коммунальные услуги.

Какие обязанности у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме?

Заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, оплачивать содержание общего имущества, делать ремонт, соблюдать ЖК РФ.

Кто устанавливает размер платы за содержание нежилого помещения?

ТСЖ, собрание собственников или органы местной власти — в зависимости от способа управления.

Нужно ли платить налог за землю под многоквартирным домом?

Нет, земельный налог не уплачивается (ст. 389 НК РФ).

Что будет, если не оплачивать коммунальные услуги?

Могут начислить пени и взыскать долг через суд, а при систематических нарушениях — ограничить подачу ресурсов.

За что могут привлечь к ответственности собственника нежилого помещения?

За нарушение санитарных норм, неуплату коммунальных услуг, причинение ущерба соседям или незаконное использование помещения.

Можно ли продлить договор управления или аренды конклюдентными действиями?

Да, при фактическом продолжении исполнения сторонами договорных условий, и если закон это допускает.

——

Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии