Главная > Адвокат для бизнеса > Особенности договора аренды недвижимого имущества

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Статьи

В отличие от договоров, предметом которых является движимое имущество (например, автомобиль или оборудование), соглашение об аренде недвижимого имущества имеет ряд специфических требований. Эти особенности аренды недвижимости связаны с уникальностью самого объекта, его ценностью и долгосрочным характером использования. Прежде всего, законодательством предусмотрены требования, касающиеся обязательной госрегистрации. Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости, как правильно сформулировать его ключевые положения – давайте разберемся.

Какие условия договора аренды считаются существенными

При оформлении договора аренды недвижимого имущества важно помнить, что для его юридической силы недостаточно лишь одного согласия сторон. Существуют условия, без согласования которых документ не будет признан заключенным.

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся:

Предмет договора (объект аренды). Вы должны точно индивидуализировать объект, который передается в пользование. Для помещений указывается адрес, кадастровый или условный номер, площадь и расположение на этаже.
Размер платы за аренду. Это обязательное условие, без которого аренда недвижимости невозможна, так как договор не будет считаться заключенным. Данное требование предусмотрено для зданий (ГК РФ, ст. 654) и участков земли (ЗК РФ, ст. 22). На практике положения об аренде зданий по аналогии применяются и к нежилым (коммерческим) помещениям. Поэтому, если Вы заключаете договор аренды жилой недвижимости или нежилых объектов, обязательно согласуйте в тексте размер оплаты за их использование во избежание судебных споров.

Помимо этих обязательных элементов, в договор могут быть включены иные существенные условия, если они установлены законом для конкретного вида аренды (например, для объектов культурного наследия) или по требованию одной из сторон.

Пример формулировки: «Размер арендной платы составляет 85 000 (восемьдесят пять тысяч) рублей в месяц. Арендная плата вносится Арендатором не позднее 5-го числа каждого месяца».

С какого срока нужно регистрировать договор аренды недвижимости?

Срок договора аренды недвижимости – важный фактор, поскольку от него зависит, нужно ли регистрировать его в Росреестре.

Общее правило, установленное законом (ГК РФ, ст. 651 и ЗК РФ, ст. 26), гласит, что договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если он заключен на срок не меньше 1 года. То есть, например, если согласована аренда помещения 11 месяцев, то регистрировать его не нужно.

Договоры сроком меньше года (например, 11 месяцев) регистрации не требуют.

Примеры формулировки: «Срок договора аренды здания составляет 11 (одиннадцать) месяцев со дня подписания настоящего документа».

ВАЖНО: Не рекомендуется использовать двусмысленные формулировки вроде «один год минус один день», так как суд может трактовать их по-разному. Выбирайте четкое указание на период, например, 11 месяцев.

Регистрация договора со сроком действия от 1 года

При аренде недвижимости регистрация договора обязательна, если объект передается в пользование на период от 1 года.

Срок, равный году, отсчитывается с даты начала действия договора до аналогичной даты, предшествующей началу следующего года. Например, если договор действует:

«с 1 января 2025 г. по 31 декабря 2026 г.» – срок считается равным году;
«с 27 марта 2025 г. по 26 марта 2026 г.» – этот срок также приравнивается к году.

ВАЖНЫЙ НЮАНС: если общий срок договора аренды недвижимости составляет 1 год или больше, но по его условиям срок самой аренды меньше, договор все равно требует госрегистрации в Росреестре (ГК РФ, ст. 651).

Оформление договора аренды на неопределенный срок

Если Вы составляете договор без указания конкретного периода действия, считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае регистрировать его не нужно, независимо от фактической продолжительности договорных отношений.

Для правильного оформления достаточно прямо указать: «Договор заключен на неопределенный срок».

Какие особенности учесть при заключении договора субаренды

Договор субаренды недвижимого имущества – это соглашение, по которому арендатор передает арендованный объект в пользование третьему лицу. К нему применяются те же нормы, что и к основному договору аренды (ГК РФ, ст. 615).

Особенности договора аренды недвижимости распространяются и на субаренду:

Существенные условия договора субаренды. Он обязательно должен содержать размер платы за пользование объектом и его четкое описание.
Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
Если регистрация договора аренды на год и более обязательна, эти требования распространяются и на субаренду.

Для передачи недвижимости в субаренду, как правило, требуется письменное согласие основного арендодателя. Исключением являются участки земли. Если Вы, как арендатор, передаете участок в субаренду, достаточно лишь оповестить арендодателя, если в основном договоре не указано иное. Для всех остальных объектов недвижимости необходимо заручиться согласием арендодателя.

Пример формулировки условия договора субаренды: «Передача помещения в субаренду допускается только при условии получения Арендатором предварительного письменного согласия Арендодателя, оформленного отдельным документом».

Типичные ошибки при оформлении договора аренды недвижимости

При заключении договора часто встречаются следующие ошибки, которые могут иметь серьезные юридические последствия:

Несогласование арендной платы. Отсутствие четкого условия о размере платы за аренду влечет признание договора незаключенным.
Неправильное определение срока. Формулировки, не позволяющие однозначно определить, требуется ли регистрация договора (например, «один год минус день» или «12 месяцев» без точной даты начала/окончания).
Игнорирование государственной регистрации. Если договор необходимо регистрировать, а Вы этого не сделали, он не будет иметь юридической силы для третьих лиц.
Субаренда без согласия. Заключение договора субаренды без получения требуемого письменного согласия арендодателя может стать основанием для расторжения основного договора.

Недостаточная индивидуализация объекта. Если в договоре не уточнен объект недвижимости (нет кадастрового номера, площади, адреса), невозможно доказать, какое именно помещение было передано.

FAQ: частые вопросы о договоре аренды недвижимости

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости, который заключен на 11 месяцев?

Нет, госрегистрация обязательна только для договоров, заключенных на период от 1 года.

Можно ли заключить договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок?

Да, это возможно, причем такой договор регистрировать в Росреестре не нужно.

Обязательно ли указывать размер арендной платы в договоре аренды недвижимости?

Да, это условие договора относится к существенным. Без него сделка договор считается незаключенным.

Нужно ли регистрировать договор субаренды?

Нужно, если срок субаренды равен 1 году и больше.

Можно ли передать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя?

Только для участков земли – в этом случае достаточно уведомления. Для остальных объектов потребуется письменное согласие арендодателя.

Что будет, если договор аренды недвижимости не зарегистрировать?

Он не будет иметь юридической силы для третьих лиц и может быть признан незаключенным.

——

Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии