Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Что считается существенным нарушением договора аренды по ГК РФ и какие последствия это влечет? В статье разбираем примеры нарушений со стороны арендатора и арендодателя: неуплата арендной платы, использование помещения не по назначению, отказ в ремонте. Объясняем, когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и какие права защищает закон.
Судебная практика указывает, что последствия существенного нарушения договора аренды могут быть весьма разнообразными для обеих сторон по судебному процессу в зависимости от арендуемого объекта (глава 34 ГК РФ «Аренда»). Среди арендуемого имущества на основании статьи N 607 ГК РФ выделяют здания, сооружения, земельные участки, оборудование, транспортные средства и др., которые являются непотребляемыми вещами, не утрачивают своих натуральных свойств при эксплуатации. Каждая разновидность имущества может подпадать под собственные нормативные акты. К примеру, аренда государственных объектов недвижимости в морских портах регулируется, в частности, частью 9 статьи 31 Закона “О морских портах”.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса России обязательства подлежат исполнению на основании требований закона, условий обязательств, иных правовых актов, обычаев, иных (обычно предъявляемых) требований.
Нарушение такого договора может быть признано существенным, если оно признается таковым законом, судом (в конкретной ситуации) или договором:
— Прямо указанные в законе: например, использование объекта не по назначению или неиспользование более года (ч. 9 ст. 31 Закона о морских портах).
— Влекущие серьёзные последствия в конкретной ситуации: такие, при которых арендодатель вправе требовать расторжения договора (ст. 619 ГК РФ). Примеры: ухудшение состояния имущества, нецелевое использование земли (п. 2 ст. 45 ЗК РФ).
— Признанные существенными судом: например, неполная уплата арендных платежей, несогласованная перепланировка или сдача в субаренду.
Подразделяются на определенно указанные в законодательных актах как существенные и не поименованные таковыми, но влекущие серьезные последствия (например, указанные в статье 619 ГК РФ).
Ваш контрагент может, например, возвести незаконную постройку на арендованной земле и по решению суда получить обязанность ее снести. Такое решение было принято в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа NФ08 -11044/2019 от 04 декабря 2019г.
Основное нарушение условий договора аренды – это неуплата платежей или их оплата в неполном объеме (Постановление АС Восточно-Сибирского округа NФ02 -5357/2021 от 12 октября 2021 года), за что предусмотрена ответственность арендатора. А также проведение перепланировок без согласия арендодателя или не в соответствии с утвержденным проектом. Суды часто считают такие действия несанкционированным изменением арендованной вещи. Практика: Постановление N 09АП -56756/18 от 29.11.18, постановление Ф08-4490/17 (дело N А32 -36462/2016).
Сдача в субаренду без разрешения также трактуется как нарушение. Таковым действие арендатора признал Арбитражный суд Московского округа по Постановлению NФ05 -1944/2019 от 05 марта 2019 г.
Делятся на основные типы также, как и в ситуации с арендатором. В перечень не определенных законом как существенные, но имеющие серьезные последствия, можно включить нарушения, указанные в подпунктах 1-3 статьи 620 ГК РФ, т.к. они ведут к расторжению договорных отношений по требованию арендатора.
Среди них выделяют непредоставление имущества или создания препятствия для его использования, обнаружение недостатков, неоговоренных при заключении договора (статья 612 ГК РФ указывает на ответственность арендодателя за недочеты сдаваемых в аренду объектов), непроведение капремонта, в том числе в разумные сроки при отсутствии таковых в договоре. Кроме того, выделяют переход имущества в непригодное для пользования состояние в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор.
Вышеуказанные нарушения нашли подтверждение в судебной практике: постановления от 20 мая 2020 NФ04 -1261/2020 и от 31 июля 2019 NФ04-3603/2019. В последнем случае на арендованном земельном участке не была построена запланированная АЗС, т.к. он находился в пределах охранного периметра магистрального трубопровода, что принесло убытки инвесторам.
Иногда по одному договору нарушаются права арендатора и арендодателя. На нарушившую сторону контрагент по договору может подать в суд для расторжения или изменения договора на основании пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. При этом, последствия могут быть катастрофическими для предприятий. Например, по делу А53-18684/20, решение от 10.09.20, арендодатель-банк испросил взыскать с арендатора 39,9 млн. руб. пени при основном долге за неоплату аренды 1.9 млн. руб. Основание: ставка пени в договоре была установлена в размере 10% в день от суммы просроченных платежей. Правда, суд счел такие требования дополнительным источником обогащения взыскателя и снизил ставку до 0.5% в день.
По пункту 1 статьи 330, п.2 статьи 623 ГК РФ сторона может потребовать уплату неустойки или стоимости неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем. Например, по делу А45-38028/2019 приняли решение о взыскании с арендодателя 1.897 млн. стоимости неотделимых улучшений, а с арендатора долг по арендной плате, коммунальным платежам и отоплению. Обе стороны оплатили судебные издержки. При этом исковое требование арендатора, запрашивающее расторжение договора аренды, не было удовлетворено судом. Последствия нарушения договора аренды возникли для обеих сторон.
Судебной коллегией по гражданским делам ВС в ходе рассмотрения дела N18 -КГ24-94 -К4 по поводу договора аренды земли указывается, в частности, что существенным считается такое нарушение одной стороной, что оно влечет для контрагента такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при подписании договорной документации. Так возникают основания для расторжения договора аренды.
Среди них выделяют:
Практикуется самовольная перепланировка арендованного помещения, незаконные стройки.
Если в иске заявлена, например, неуплата арендной платы арендатором, судебная инстанция рассматривает договора аренды, включая сроки и суммы оплаты, проверяет расчеты арендной платы, сумм требований, пени. Также изучаются акты передачи имущества, платежные документы. Решение о необходимости выплат, расторжении или сохранении договорных отношений выносится на основании материалов дела.
В некоторых делах, например № 18 -КГ24-94 -К4 заявленные истцом факты существенного нарушения договора не смогли быть основанием для удовлетворения требований арендодателя о расторжении, потому что нарушения/последствия были устранены арендатором в разумные сроки. В данной ситуации администрация Туапсинского района не смогла расторгнуть с физическим лицом договор об аренде земельных угодий, отменить регистрационные действия на основании того, что физлицо долго его не использовало землю в соответствие с определенным видом разрешенного применения, не застраивало объектами индивидуального строительства.
А нарушение (использование не по назначению) по делу 12.10.2021 NФ02 -5357/2021 было признано существенным, несмотря на то, что пункт 2 статьи 45 Земельного Кодекса РФ (которая по правилам пункта 2 статьи № 46 ЗК РФ применяется и к аренде) такое нарушение не определяет как существенное.
Таким образом, признание нарушения существенным может повлечь для сторон по договору аренды возникновение сложных юридических последствий, больших материальных потерь. Поэтому приглашаем Вас обратиться за помощью к опытному юристу для эффективной защиты своих прав и предварительных консультаций во избежание ошибок.
Больше полезных материалов и интересных новостей из сферы законодательства ищите в моем Телеграм-канале. Подписывайтесь и будьте в курсе всего самого важного.