Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Гражданское законодательство определяет договор аренды, как соглашение, в соответствии с которым одна сторона обязуется передать имущество другой стороне за оплату во временное владение и пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объектом рассматриваемого соглашения может выступать определенное имущество, не утратившее своих первоначальных свойств в процессе эксплуатации. К нему можно отнести: участки земли, сооружения, предприятия, здания, иные имущественные комплексы, транспорт.
Говоря о правовой природе недействительности любой сделки, следует сначала определить существенные положения заключаемого договора. Придя к единому мнению по этим условиям, ваше соглашение по поводу аренды считается заключенным. И, следовательно, в дальнейшем может порождать определенные правовые последствия.
Дополнительно обращаем Ваше внимание на пункт 3 статьи 607 ГК РФ, который устанавливает, что при составлении рассматриваемого договора важно отметить точные положения, которые смогут определить вид и характеристику передаваемого имущества. Если такие сведения не будут указаны, то соглашение нельзя будет считать заключенным. То есть законодательство напрямую указало на такое существенное условие рассматриваемого договора, как предмет. Чтобы подтвердить данное положение, рассмотрим следующий пример. Вам нужно составить договор аренды офиса для открытия супермаркета. Главным положением будет являться указание на объект (то есть в данном случае – это супермаркет, указать его площадь, адрес и так далее). Но помимо предмета договора Вы также должны обозначить сумму арендной платы за арендуемое здание (это является вторым существенным условием именно для этого вида аренды).
Договор аренды может быть признан судом незаключенным, если не будет согласовано какое-либо из условий:
— объект (предмет) соглашения – основное положение для каждого вида указанного договора;
— арендная плата в денежном эквиваленте служит обязательной составляющей для договора аренды таких объектов как здания, сооружения;
— цена выкупа объекта применяется к договору аренды недвижимого имущества, который подразумевает дальнейшее право выкупа.
На практике у многих возникает вопрос: а может ли отсутствие государственной регистрации являться основанием для признания договора аренды незаключенным?
Основываясь на позиции судебных органов, мы можем сделать заключение о том, что если договор не будет зарегистрирован, то это не может являться основанием для признания такого соглашения незаключенным (см. пункт 3 статьи 433 ГК РФ; пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 165).
Для того, чтобы инициировать процесс признания договора незаключенным, необходимо подать соответствующее заявление в суд (иск). Нужно понимать, что в судебном заседании на Вас ляжет обязанность по доказыванию несогласования всех существенных условий договора аренды.
При рассмотрении этого вопроса нужно обратить особое внимание на пункт 3 статьи 432ГК РФ. Законодатель установил требование, на основании которого сторона не может требовать признание договора незаключенным, если приняла полностью или частично от другой стороны исполнение соглашения, и такое требование не будет соответствовать принципу добросовестности в гражданском праве.
Соответственно, если Вы докажете, что заявленное требование о признании вашего соглашения незаключенным не противоречит установленному принципу, а с вашей стороны договорные условия будут выполнены, то суды, как правило, признают такие соглашения незаключенными.
Обратимся к судебной практике по рассматриваемой категории дел.
Так, в одном из споров было отказано в признании договора незаключенным. Арендодатель в суде заявил требование о взыскании с арендатора невыплаченных денежных средств. Арендатор направил встречное исковое заявление, в котором просил суд признать договор аренды незаключенным. Но не смог доказать, что в договоре отсутствуют все существенные условия. Суды первой, апелляционной, кассационной инстанций, а также Верховный Суд Российской Федерации признали наличие арендных отношений, а также обязательство арендатора перед арендодателем о выплате арендной платы (определение ВС РФ от 04.05.2022 №308-ЭС19-16570).
В другом деле арендатору также не удалось доказать несогласование всех существенных условий договора аренды. Суды всех инстанций признали спорное соглашение действующим (постановление от 28.06.2022
№ Ф06-19180/2022 по делу № А12-12168/2021).
© 2024, Адвокатский кабинет 3176 «Контора адвоката Воробьева А.С.», зарегистрированный в Адвокатской палате Московской области