Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Если у Вас намечается важная сделка по купле-продаже, важно подготовиться к этому событию заранее и узнать, без каких пунктов сделка не будет считаться заключенной. В этой статье разберем, какие положения относятся к существенным условиям ДКП и почему им нужно уделять особое внимание. Рассмотрим, что является предметом договора купли-продажи, как правильно согласовать название товара, количество, цену недвижимости и другие ключевые условия. Помните: несогласование обязательных пунктов может привести к очень неприятным последствиям.
Первое, с чем необходимо определиться: что является предметом договора купли-продажи? Предмет – это, по сути, сам товар и обязательства сторон относительно него. Проще говоря, продавец обязуется передать товар покупателю, а покупатель – принять товар и оплатить его стоимость (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Закон однозначно относит предмет сделки к числу существенных условий любого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Кроме того, предмет ДКП включает условие о самом товаре – а именно, о его наименовании и количестве (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Без определения этих параметров невозможно понять, что именно продается.
Обратите внимание: если предмет договора (существенное условие!) не согласован, это договор в будущем можно будет признать незаключенным в судебном порядке. Вы вправе предъявить такое требование из-за несогласованности предмета, при условии что сами не начали его исполнение (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Например, если товар не был передан и оплата не производилась, отсутствие согласованного предмета позволяет ссылаться на незаключенность сделки. Но если Вы уже передали товар или получили оплату, то своими действиями подтвердили факт заключения договора – и в таком случае сослаться на его незаключенность, скорее всего, не получится. Хотя каждое дело индивидуально, и суд в каждом конкретном случае будет изучать все доказательства, оценивать добросовестность поведения сторон и уже на этом основании принимать решение, сохранить договорные отношения или аннулировать их.
Я всегда рекомендую подробно прописывать в договоре условие о наименовании товара и его характеристики. Название товара должно быть конкретным, а для точной идентификации укажите ключевые отличительные признаки. Например, полезно обозначить марку, модель, сорт или артикул товара, его цвет, размер, год выпуска, а также уникальные номера (серийный, заводской или VIN для техники). Чем точнее Вы опишете вещь, тем легче будет определить, что именно передается по сделке. Закон не обязывает перечислять все характеристики, но такая детализация обезопасит Вас от споров в будущем.
Где взять необходимые сведения? Обычно – из документов на товар. Возьмите информацию из технического паспорта, инструкции, гарантийного талона или сертификата соответствия, если они есть. При продаже сложного оборудования или транспорта советую свериться с паспортом изделия. В частности, при продаже автомобиля или трактора все важные параметры (модель, идентификационные номера, год выпуска и т.д.) лучше всего взять из ПТС – паспорта транспортного средства. Включив эти данные в договор, Вы устраните любые неопределенности относительно предмета сделки.
Отдельно уделите внимание тому, чтобы согласовать количество продаваемого товара. Вам следует чётко указать, сколько товара передается, в конкретных единицах измерения или в денежном эквиваленте – этого требует закон (п. 1 ст. 465 ГК РФ). Проще говоря, пропишите в договоре число единиц товара, вес, объем либо общую сумму, которую он составляет. Кроме того, если количество определяете по весу, обязательно уточните, о каком именно весе идет речь. Например, будет ли это вес нетто (без учета упаковки) или брутто (с упаковкой). Такой нюанс может показаться мелочью, но на практике избавит от разногласий.
Пример: вместо расплывчатого описания лучше прямо написать: «Продается 40 мешков цемента по 50 кг, всего 2 тонны нетто». Так обе стороны будут точно понимать, сколько товара и в каком объеме оплачивается. Четко оговорив количество (и способ его определения при необходимости), Вы обезопасите себя от ситуации, когда контракт посчитают незаключенным из-за неопределенности в этом пункте (п. 2 ст. 465 ГК РФ).
Отдельно остановлюсь на том, какие существенные условия купли—продажи недвижимости установлены законом – они несколько отличаются от общих требований к ДКП. В сделках с недвижимым имуществом, помимо предмета, обязательным условием является цена объекта (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен содержать цену, иначе он не будет считаться заключенным. При отсутствии согласованной в письменной форме цены договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным – об этом прямо сказано в законе (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому, продавая квартиру, дом или участок, обязательно пропишите итоговую стоимость имущества цифрами и прописью. Это не просто техническое требование – это гарантия сохранности договорных отношений.
Кроме цены, есть еще нюанс для жилых объектов. Если продается жилое помещение, в котором зарегистрированы (проживают) люди, сохраняющие право пользования жильем после продажи, то договор обязан включать перечень этих лиц и описание их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Проще говоря, если в продаваемой квартире остаются проживать какие-то лица на законных основаниях (например, граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного пользования), то их нужно перечислить в договоре, указав, что они сохраняют право проживания. Отсутствие этого пункта сделает договор уязвимым к оспариванию в суде.
Наконец, предмет договора продажи недвижимости нужно описать максимально точно. Закон требует указать такие данные об объекте, которые позволяют его однозначно идентифицировать (ст. 554 ГК РФ). В тексте договора обязательно пропишите адрес недвижимости, ее площадь, кадастровый номер, этаж и иные характеристики, уникальные для данного объекта. Я всегда советую ориентироваться на свежую выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости). Получите выписку непосредственно перед сделкой и используйте указанные в ней сведения – так Вы не пропустите ни одной важной детали. В выписке содержатся актуальные характеристики объекта (например, точная площадь, назначение, номер и дата регистрации права), что поможет составить договор грамотно. Если включить в договор все эти идентифицирующие данные, риск признания договора незаключенным из-за неопределенности недвижимости сводится к нулю (ст. 554 ГК РФ).
Важно знать, что законодательство может устанавливать дополнительные существенные условия для отдельных видов договоров купли-продажи. Например, продажа товара в кредит с условием оплаты в рассрочку требует согласования особых пунктов. В таком договоре наряду с предметом должны быть явно прописаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей – без этого договор не признается заключенным (п. 1 ст. 489 ГК РФ). То есть при рассрочке оплаты Вы обязаны согласовать график платежей и суммы каждого взноса, иначе сделка не имеет силы.
Аналогично, для специальных сфер могут быть предусмотрены свои обязательные условия. Государственные контракты на поставку товаров заключаются по правилам Закона № 44-ФЗ, который прямо называет существенными условиями такие пункты, как цена контракта, ответственность сторон, порядок и сроки оплаты и др. Эти требования обязательны к включению, иначе контракт просто не пройдет правовую экспертизу. В целом, всегда учитывайте: если какой-то закон или нормативный акт отдельно указывает условие как существенное для определенного вида сделки, то без согласования этого условия договор окажется незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Бывает, что помимо стандартных пунктов Вам хочется зафиксировать в договоре какое-то дополнительное условие как принципиально важное. Как поступить в такой ситуации и как согласовать условия договора, которые значимы лично для Вас? Закон предоставляет Вам такое право: любое условие, которое Вы заранее обозначили как необходимое для сделки, становится существенным. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, по заявлению одной из сторон любое указанное условие должно быть согласовано, иначе договор не состоится.
Чтобы реализовать это право на практике, важно четко заявить контрагенту о своих требованиях. Я советую сделать это письменно и заблаговременно. Ниже приведу несколько эффективных способов согласования нужных условий:
После того как Вы заявили требование, ожидайте согласия контрагента. Если же другая сторона отказывается включать необходимый Вам пункт, а Вы принципиально не готовы заключать сделку без него, то договор в итоге просто не будет заключен. Вы сможете сослаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ), но только при условии, что не начали выполнять договор на практике. Иными словами, пока Вы не подписали документ и не исполнили его частично, отсутствие согласия по существенному для Вас условию означает отсутствие самого договора. Этот механизм защищает Ваши интересы – Вы не обязаны вступать в невыгодную сделку, если важные условия так и не были согласованы.
При возникновении сложностей с согласованием условий или спорах по договору не стоит рисковать своими интересами. Гражданское право и процесс — сложная и многогранная сфера, в которой даже незначительная ошибка может привести к серьезным последствиям. Без глубокого понимания законодательства, судебной практики и процессуальных тонкостей легко упустить важные детали, неправильно составить документы или пропустить сроки. Самостоятельные попытки разобраться в хитросплетениях законов нередко заканчиваются проигранными судами и финансовыми потерями. Чтобы избежать необратимых ошибок, критически важно консультироваться с юристами, специализирующимися в нужной области.
Связаться со мной можно через раздел «Контакты». Также оставляйте свои вопросы и комментарии в форме обратной связи под статьей.
Больше интересных материалов, пошаговых алгоритмов и новостей из области права ищите в моем Телеграм-канале. Подписывайтесь и каждый день узнавайте полезное о защите Ваших прав.