Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Договор аренды – один из наиболее распространенных видов гражданско-правовых соглашений, регулирующих отношения сторон при передаче имущества во временное владение и использование. Существенным условием договора аренды является предмет с описанием арендованного объекта. Другие существенные условия могут быть связаны с типом арендуемого имущества. Например, для зданий и сооружений таким условием станет размер арендных платежей. Для признания договора действительным эти условия необходимо согласовать, в ином случае он будет считаться незаключенным.
Согласно ст. 432 ГК РФ к существенным условиям арендного договора относится предмет заключаемого соглашения. Как описать предмет аренды?
Все просто. Для точной идентификации достаточно указать его наименование, индивидуальные признаки и характеристики. Если подобной информации в тексте нет, то договор считается незаключенным (ст. 607 ГК РФ).
Кроме того, убедитесь, что в соглашении прописаны взаимные обязательства сторон, связанные с возмездным временным владением и пользованием объектом (ст. 606 ГК РФ). Это предотвратит возможные споры.
Если предмет сделки не определен, Вы вправе пойти в суд с требованием признать договор незаключенным, если ранее Вы своими действиями не подтвердили его действие (например, начав пользоваться имуществом и уплатив арендный платеж) (ст. 432 ГК РФ).
При передаче в аренду техники или мебели важно учитывать отсутствие унифицированного порядка идентификации таких объектов. Для предотвращения возможных разногласий рекомендуется подробно описать характеристики передаваемого имущества, основываясь на его уникальных свойствах.
Например, целесообразно включить в текст соглашения следующую информацию:
Эти данные желательно брать из сопроводительной технической документации, инструкций производителя, сертификатов качества и иных документов.
Образец формулировки:
«ООО «Атлант» передает ООО «Стройкомплекс» за плату во временное владение и использование глубинный вибратор для бетона «Gigant PV-800»:
При передаче в аренду транспорта формулировка может быть такой:
«Арендодатель передает арендатору во временное владение и использование за указанную плату автомобиль марки Lexus LX 450. Услуги по управлению и техническому обслуживанию ТС при этом не оказываются.
Согласно ПТС за номером 25 ТН 896435, выданному заводом-производителем Toyota Motor Corporation 17 декабря 2016 года, автомобиль обладает следующими характеристиками:
Все сведения допустимо взять из техпаспорта автомобиля.
Необходимые для описания сведения об объекте недвижимости содержатся в выписке из ЕГРН. Рекомендуем Вам приложить к документам ее копию.
Целесообразно получить актуальную на момент сделки выписку, поскольку именно она отражает точные характеристики объекта и подтверждает право собственности арендодателя. Выписку можно оформить онлайн на официальном сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru).
Особое внимание стоит уделить договорам с объектами, которые еще не введены в эксплуатацию. Их идентификация осуществляется на основании проектных документов и разрешения на строительство.
Размер арендных платежей является существенным условием договоров аренды для ряда объектов, а именно:
При аренде помещения настоятельно рекомендуется включить в текст пункт о размере арендной платы, поскольку отсутствие ее четкого согласования может привести к спорам относительно действительности соглашения.
По закону арендный платеж не относится к существенным условиям договора аренды помещений. Однако практика показывает, что суды часто применяют положения ст.654 ГК РФ по аналогии закона.
При краткосрочной аренде, когда срок пользования составляет менее месяца (если за полный период брался именно он), целесообразно включить пункт о порядке исчисления арендных платежей за неполный период (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Обычно плата рассчитывается пропорционально количеству дней фактического использования имущества в учетном месяце.
Образец формулировки:
«Размер арендных платежей за первый и последний месяцы действия настоящего соглашения устанавливается пропорционально, исходя из количества календарных дней».
Формула расчета платежа за неполный период:
Сумма платежа за неполный период составит 80 тысяч рублей (120 тыс. руб./30 дней × 20 дней).
При заключении определенных видов арендных сделок важно учитывать не только стандартные положения о предмете и размере арендных платежей. Законодательство может дополнительно сформулировать обязательные условия, значимые для конкретного типа соглашений (ст.432 ГК РФ).
Например, особые требования предъявляются к следующим сделкам:
аренда неиспользуемого федерального имущества культуры, находящегося в аварийном состоянии (п.4 ст. 14.1 ФЗ №73).
Если Вы хотите сделать какое-то из условий существенным (например, целевое использование имущества), Вы должны четко обозначить необходимость согласования именно по этому пункту. Это Ваше право по закону (ст. 432 ГК РФ).
В связи с этим Вы можете
Если согласования не было, Вы можете сообщить, что считаете договор незаключенным (только при условии, что Вы ранее не признали его действительным).
Соглашение признается заключенным только при согласовании существенных условий договора. Второй вариант – сторона, предложившая подобное условие, впоследствии отказалась от своего изначального намерения.
Пример формулировки:
«ООО «Альянс» предлагает утвердить и согласовать следующие существенные условия договора аренды:
При отсутствии согласования указанных условий договор будет считаться незаключенным согласно п.1 ст. 432 ГК РФ».
Существенные условия заключения договора аренды могут меняться по соглашению участников (ст.450 ГК РФ) или посредством обращения одного из них в суд (ст.450 и ст.451 ГК РФ).
Это обязательные пункты соглашения, отсутствие согласия по которым ведет к признанию договора незаключенным.
Будет незаключенный договор аренды – это соглашение, содержание которого не позволяет четко определить предмет сделки, то есть в тексте нет указаний на его (предмет) название и характеристики.
Арендная плата как существенное условие является обязательным для аренды зданий, сооружений и земельных участков. Для отдельных помещений это условие тоже стоит согласовать, так как в суды часто распространяют на них данное требование (хотя в ГК РФ это прямо не указано).
Нет, если один из участников приступил к исполнению обязательств (получив имущество или сделав арендный платеж), договор не признается незаключенным.
Изменения можно внести при заключении дополнительного соглашения или через суд, если есть достаточные основания.
Самостоятельно разобраться, какие условия договора аренды существенные, а какие нет, не имея опыта и багажа юридических знаний, довольно сложно. Поэтому при возникновении подобных вопросов советуем обратиться к опытным компетентным юристам, работающим в данной сфере права.
Есть вопросы? Пишите через раздел «Контакты» или заходите в мой Telegram-канал — там я отвечаю на вопросы, делюсь правовыми новостями и полезными советами. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе! https://t.me/advokat_business