Главная > Адвокат для бизнеса > Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения)?

Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения)?

Статьи

Нотариальная форма сделки для определенной категории договоров является обязательным условием, которое устанавливается законом или добровольно согласуется сторонами. Если это требование игнорируется, сделка признается ничтожной, то есть юридически недействительной с момента ее заключения.

Помимо сделок, одним из наиболее частых случаев обращения к нотариусу является оформление доверенностей. Именно этот вид документов чаще всего подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Законодатель, таким образом, стремится обеспечить защиту интересов доверителя, предупредить возможные споры и предотвратить злоупотребления правом со стороны третьих лиц.

В этой статье мы разберемся, какие сделки нужно заверять у нотариуса и что именно случится, если этого не сделать.

ВАЖНО: нотариальное удостоверение и нотариальное заверение это одно и то же!

Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению по закону

Нотариальное удостоверение сделок обязательно, если это прямо предусмотрено ГК РФ или конкретным законом. Во всех остальных ситуациях оно осуществляется исключительно по взаимному согласию сторон, желающих подтвердить серьезность своих намерений.

Различают односторонние и двусторонние виды сделок, подлежащие нотариальному заверению.

Односторонние предполагают волеизъявление одной стороны, которое порождает юридические последствия. Примером может послужить доверенность, выдаваемая юрлицом или ИП (ст. 185 ГК РФ).

Двусторонние сделки этой категории чаще всего представлены ДКП недвижимости, договорами дарения доли и ипотекой.

Нотариальное удостоверение доверенностей: когда это обязательно

Доверенность можно оформить как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Нотариальная – один из самых частых случаев обязательной нотариальной формы.

Когда нужна нотариальная доверенность?

Общее правило предусматривает обязательное удостоверение у нотариуса следующих доверенностей:

на проведение сделок, требующих нотариального оформления согласно п.1 ст. 185.1 ГК РФ;
на подачу заявлений о госрегистрации прав или сделок, указанных в той же статье;
на распоряжение правами, внесенными в госреестры (купля-продажа или обмен объектов недвижимости, установление сервитутов или ипотек, предусмотренные той же статьей ГК РФ);
выданных в порядке передоверия, согласно п.3 ст. 187 ГК РФ.

Отмена нотариальных доверенностей согласно пп.2 п.1 ст. 188 ГК РФ также требует обязательного заверения нотариусом.

Какие односторонние сделки удостоверяются нотариально

Помимо доверенностей, нотариального заверения могут требовать и иные односторонние акты. Все зависит от требований закона и условий соглашения.

Например, односторонний зачет. Он представляет собой процедуру погашения обязательств одной стороны перед другой путем зачета встречных требований без заключения допсоглашения или согласия второй стороны. Если в изначальном соглашении была прописана необходимость нотариального заверения одностороннего зачета, то осуществляющая его сторона обязана выполнить это условие. В ином случае второй участник сделки сможет его оспорить.

Какие договоры обязательно удостоверять нотариально

В ГК РФ четко прописаны сделки, подлежащие нотариальному удостоверению.

Договоры, нотариальная форма которых установлена ГК РФ

В первую очередь, речь идет о договоре ренты и инвестиционного товарищества.

Первый представляет собой соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает имущество другой стороне (плательщику ренты) в обмен на периодические выплаты или предоставление содержания в иной форме. Ст. 584 ГК РФ устанавливает обязанность нотариального заверения этого типа сделок.

Договор инвестиционного товарищества – это соглашение между двумя или несколькими лицами (товарищами), которое регулирует отношения сторон при совместном инвестировании капитала в определенный проект или бизнес. Согласно ст.8 ФЗ № 335 данная сделка также требует присутствия нотариуса.

Сделки с недвижимостью, требующие нотариального удостоверения

Законодательством предусмотрено обязательное нотариальное заверение сделок, касающихся распоряжения имуществом, подлежащим госрегистрации (п.3 ст. 8.1 ГК РФ). Обычно речь идет о соглашениях, связанных с продажей доли в общем имуществе и ипотекой таких долей (ч.1.1 ст. 42 ФЗ № 218).

При этом сам ипотечный договор нотариально заверять нет необходимости, если речь идет о:

здании вместе с соответствующей долей земельного участка, на котором оно находится;
квартире (или помещения) одновременно с принадлежащей собственнику частью общего имущества земельного участка под жилым домом (или нежилым строением), в котором располагается данная квартира (или помещение).

Основания – письмо Росреестра от 22 июля 2019 г. № 14-07181-ГЕ/19 совместно с письмом Минэкономразвития России от 16 апреля 2019 г. № Д23и-12740.

Также стоит учесть, что с 13.01.2025 года дарственную на недвижимость между физлицами также должен заверять нотариус. Изначально это требование закона не касалось факта дарения между близкими родственниками, но в финальной редакции эта оговорка исчезла.

Сопутствующие сделки, форма которых повторяет форму основного договора

Нотариальная форма договора – необходимое условие, если он по факту является производной от изначального соглашения, которое также был заверен нотариусом.

В качестве примера можно привести:

предварительное соглашение (п.2 ст. 429 ГК РФ);
договор цессии (п.1 ст. 389 ГК РФ);
соглашение о залоге, обеспечивающее исполнение обязательств (п.3 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, если законодательство требует от Вас заключения соглашения в форме аналогичной основному документу, Вам сначала необходимо убедиться, заверялся ли последний нотариусом. Если да, то Ваша сделка тоже подлежит нотариальному оформлению.

Сделки с долями в ООО и партнерствах

Из этой категории следующие виды сделок нужно заверить у нотариуса:

отчуждение долей в уставном капитале ООО (ст.21 ФЗ №14);
отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (п.3 ст.12 ФЗ № 380);
передача доли в качестве отступного (Постановление Пленума ВС РФ №6).

Нотариальное удостоверение по соглашению сторон

Нотариально удостоверенное сделки может быть одним из требований, которое приняли и указали в соглашении обе стороны.

Если стороны договорились, что сделка будет нотариальной – она должна быть таковой. Подобная договоренность создает юридически значимое обязательство соблюдать выбранную форму сделки. Например, если стороны заключили предварительный ДКП здания, указав в качестве обязательной формы нотариальную, ее отсутствие при оформлении основного договора повлечет признание сделки недействительной.

Последующее изменение формы без взаимного согласия недопустимо. Ни одна из сторон не может единолично отказаться от нотариального оформления. Необходимо добровольное согласие второго участника сделки.

Несоблюдение обязательной формы, предусмотренной законом или соглашением, ведет к признанию сделки ничтожной.

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки

К основным последствиям нарушения нотариальной формы сделки относят следующее:

Сделка, совершенная без соблюдения установленной законом нотариальной формы, является ничтожной. Это означает, что она автоматически признается недействительной независимо от признания ее таковой судом. Следовательно, она не порождает юридических последствий и не создает прав и обязанностей сторон (ст. 163, 165 ГК РФ);
При признании сделки ничтожной применяется институт двусторонней реституции. Это значит, что каждая сторона обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Несоблюдение нотариальной формы не позволяет осуществить государственную регистрацию соответствующих прав, что препятствует дальнейшему распоряжению имуществом.
Поскольку сделка признана ничтожной, одна из сторон вправе отказаться от исполнения договорных обязательств, сославшись на отсутствие юридической силы.

Когда стоит добровольно удостоверить сделку у нотариуса

Добровольно заверить договор у нотариуса можно в следующих случаях:

для повышенной надежности фиксации обстоятельств сделки сделки.
при крупных сделках, особенно связанных с недвижимостью или значительными финансовыми обязательствами;
при высоких рисках возникновения споров в будущем, чтобы заранее обеспечить дополнительные гарантии исполнения обязательств;
в любых других ситуациях, когда стороны сочтут нотариальное удостоверение уместным – даже если это будет чисто имиджевым шагом, призванным продемонстрировать надежность контрагентов.

FAQ: ответы на частые вопросы о нотариальных сделках

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Сделки, касающиеся доверенностей, договоров пожизненной ренты, передачи имущества (недвижимости и долей в УК организаций), ипотечных сделок с участием долей.

Какие доверенности нужно удостоверять нотариально?

Доверенности, выдаваемые на проведение сделок с объектами недвижимости, регистрацию прав, совершение нотариальных действий, а также доверенность, выданная путем передоверия.

Какие договоры обязательно подписывать у нотариуса?

К таким документам относятся соглашения о передаче недвижимости (или ее части), соглашения ренты, инвестиционные партнерства, ДКП долей участников ООО, предварительные соглашения, если основной договор требует нотариальной формы.

Что будет, если не удостоверить сделку у нотариуса?

Сделка признается недействительным, право перехода собственности не возникает, регистрация прав невозможна, кроме того, сторона вправе отказаться исполнять условия контракта.

Нужно ли заверять нотариально договор купли-продажи доли в квартире?

Да, обязательно, если речь идет о продаже части имущества, находящегося в совместной собственности владельцев недвижимости.

Когда нотариальное удостоверение выбирается по соглашению сторон?

Если участники добровольно решили зафиксировать свою волю посредством обращения к нотариусу, данное решение приобретает юридически значимый характер.

Нужна ли нотариальная форма для ипотеки?

Не всегда. Например, ипотека земельного участка вместе с частью жилого помещения или залог всей квартиры плюс доля общего имущества МКД не требуют обязательного участия нотариуса.

—-

⚖️ Нужна консультация или помощь адвоката? Пишите в бот — отвечу лично:

👉 t.me/Advokat_vorobev_bot

—-

АДВОКАТ АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЁВ В ТЕЛЕГРАМ! Вместо бесконечного поиска ответов на юридических сайтах — один канал с готовыми решениями. Подписывайтесь 👉 https://t.me/advokat_business

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии