Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Если Вы не знаете, как правильно составить договор аренды, в дальнейшем могут возникнуть неприятные юридические последствия. Чтобы избежать судебных споров, важно зафиксировать все существенные условия договора, определить состояние передаваемого помещения и его целевое назначение.
Любой договор считается заключенным, только если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Это предусматривает ГК РФ, ст. 432.
Существенные условия договора аренды помещения – это:
Чтобы правильно составить договор аренды нежилого помещения самостоятельно, важно учесть требования к его оформлению. Договор заключается в письменном виде, подписывается сторонами (уполномоченными представителями).
Чтобы избежать риска того, что предмет договора аренды нежилого помещения будет признан несогласованным, Вам нужно точно индивидуализировать передаваемый объект.
Необходимо указать номер, присвоенный при постановке на учет (кадастровый), адрес, площадь (в кв. м), назначение, этаж, номер помещения (если есть). Рекомендуется приложить выписку из ЕГРН и техплан.
Важным является условие о том, какая сумма по договору аренды должна уплачиваться ежемесячно.
Есть следующие способы определения платы:
Арендная плата в договоре аренды должна быть четко прописана. Следует указать, что в нее входит, а что потребуется оплачивать отдельно.
Изменить размер оплаты можно в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год (ГК РФ, ст. 614). Вы можете предусмотреть в договоре автоматическую индексацию (например, ежеквартально с учетом инфляции или фиксированного процента).
Пример формулировки: сумма договора аренды составляет 5000 руб. ежемесячно за 1 кв. м. без учета коммунальных и эксплуатационных платежей. Коммунальные и эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором самостоятельно согласно показаниям приборов учета.
Если сделка оформляется меньше, чем на один год, она не подлежит госрегистрации. Регистрация обязательна, если сделка оформляется на один год и больше (ГК РФ, ст. 609).
Именно от срока договора аренды нежилого помещения зависит обязательность его регистрации в Росреестре. Поэтому часто договор заключают на 11 месяцев и прописывают условие об автоматической пролонгации (ГК РФ, ст. 621) – в этом случае государственная регистрация не нужна. Однако расторгнуть такую сделку досрочно может любая сторона, но с предупреждением за три месяца.
Чтобы оформить переход объекта от арендодателя к арендатору, нужен акт приема-передачи помещения, а при прекращении пользования – акт возврата. Также потребуются технический план и опись переданного имущества.
При возврате помещения по договору аренды арендатор обязан вернуть его в том же состоянии, в котором получил (ГК РФ, ст. 622).
В договоре и акте необходимо подробно описать фактическое состояние помещения и зафиксировать все выявленные дефекты. Это защитит Вас от последующих споров о том, кто в них виновен ( ГК РФ, ст. 612).
Если объект нуждается в ремонте, можно сразу согласовать требование о компенсации затрат.
Пример того, что указать в договоре аренды: Объект передается с дефектом – сломан поворотно-откидной механизм окна. Арендатор обязуется собственными силами произвести замену механизма. Арендодатель обязуется возместить Арендатору понесенные расходы в течение месяца после предоставления подтверждающих документов.
Перед тем как составить договор аренды нежилого помещения, необходимо внести в него или спецификацию полный перечень всего, что переходит в пользование с помещением.
По умолчанию объект передается со всем имуществом, находящемся в нем (ГК РФ, ст. 611), но детализация обязательна. Перечислить нужно передаваемые имущество и документацию.
В договоре следует указать:
1) Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения:
– инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение и др.);
– ключи, пропуска и иные средства доступа.
По умолчанию они передаются вместе с помещением (п. 2 ст. 611 ГК РФ), но лучше перечислить их в договоре, чтобы избежать споров.
2) Оборудование – кондиционеры, осветительные приборы, счетчики, системы охраны и пожарной сигнализации и т.п. Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость.
3) Иное имущество, например мебель (столы, стулья, шкафы и т.д.) – также с указанием количества, состояния и стоимости.
Отдельно определите, входит ли плата за пользование этим имуществом в арендную плату. Если нет – согласуйте её размер.
Также необходимо зафиксировать:
– перечень передаваемых документов (технический план, экспликация, пожарная декларация, эксплуатационные схемы и т.п.);
– форму передачи (оригинал или заверенная копия).
Можно предусмотреть порядок возврата документов – например, обязать арендатора предоставить отчет об оценке помещения или исключить из возвращаемых незаверенные копии.
Факт перехода помещения в пользование арендатору и его последующий возврат обязательно должен быть зафиксирован документально. Переход объекта и имущества подтверждается актом приема-передачи. Акт возврата сопровождает возвращение объекта из аренды.
Оформление этих актов – единственный надежный способ зафиксировать момент возникновения и прекращения обязательств по пользованию имуществом.
При заключении сделки нужно конкретизировать цель использования объекта. Какое назначение можно включить в договор аренды нежилого помещения – образец: «размещение офиса», «магазин одежды», «цех по сборке мебели» и т.д. Если цель не указана, помещение может быть использовано по усмотрению арендатора, однако, не должно противоречить его предназначению (ГК РФ, ст. 615).
Если нет возражений по поводу субаренды, пропишите это в договоре. Также согласуйте возможность размещения вывесок, их характеристики и местоположение.
Необходимо четко распределить обязанности сторон по обслуживанию помещения. По умолчанию текущий ремонт лежит на арендаторе, а капитальный – на арендодателе ГК РФ, ст. 616).
Согласуйте, какие улучшения арендатор может производить. Четко определите, какие улучшения классифицируются как неотделимые (например, перепланировка, замена коммуникаций) и какие отделимыми (например, мебель, съемные перегородки).
Необходимо четко распределить обязанности сторон по обслуживанию помещения. По умолчанию текущий ремонт лежит на арендаторе, а капитальный – на арендодателе ГК РФ, ст. 616).
Согласуйте, какие улучшения арендатор может производить. Четко определите, какие улучшения классифицируются как неотделимые (например, перепланировка, замена коммуникаций) и какие отделимыми (например, мебель, съемные перегородки).
Также стоит заранее определить в договоре, как поступить со следами эксплуатации помещения и установки отделимых улучшений по окончании срока договора (например, после демонтажа перегородок или приборов могут остаться отверстия, потертости и т.д.). Установите, за чей счет должны быть устранены такие дефекты.
Денежная сумма, вносимая арендатором для обеспечения его обязательств, называется обеспечительный платеж при аренде помещения. Он может обеспечивать обязательства по внесению арендной платы, оплате коммунальных услуг, неустойки, а также возмещению ущерба помещению.
Укажите точный размер, срок внесения, а также порядок зачета и возврата.
При аренде нежилого помещения регистрация договора становится обязательной в случае, если период его действия составляет один год и больше (ГК РФ, ст. 609, ст. 651). Во избежание споров следует прямо указать, какая сторона несет расходы по уплате госпошлины и отвечает за подачу документов в Росреестр. Если это условие в договоре аренды не согласовано, расходы обычно делятся между сторонами поровну.
В договоре необходимо указать информацию об ответственности сторон. Неустойка, пени за просрочку внесения денег – самая распространенная мера. Штрафы могут быть установлены за нарушение неденежных обязательств и другие.
Вы также можете прописать ответственность арендодателя за надлежащее состояние имущества арендатора, если это связано с обеспечением доступа или безопасности здания.
Факт перехода помещения в пользование и его возврата должен быть подтвержден документально. Акт приема-передачи – основной документ, подтверждающий передачу и срок договора аренды нежилого помещения. Акты свидетельствуют о фактическом состоянии объекта и начале/прекращении обязательств.
Для эффективной защиты прав и минимизации рисков при составлении договора стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
——
Есть вопросы? Пишите через раздел «Контакты» или заходите в мой Telegram-канал — там я отвечаю на вопросы, делюсь правовыми новостями и полезными советами. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе! https://t.me/advokat_business