Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Расторжение договора аренды арендодателем возможно только при наличии законных оснований. В большинстве случаев это связано с нарушением условий аренды со стороны арендатора.
Важно: досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя требует соблюдения досудебной процедуры. Арендодатель обязан направить арендатору письменное требование об исполнении обязанностей в разумный срок, дождаться ответа в установленный период (обычно 30 дней, если иное не установлено договором), и только затем имеет право обратиться в суд.
Согласно ст. 615 и 619 ГК РФ к основаниями для досрочного расторжения договора аренды относятся следующие случаи:
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя будет считаться обоснованным при выявлении существенных нарушений пунктов арендного соглашения (п.2 ст. 450 ГК РФ). Например, если арендатор без Вашего разрешения произвел перепланировку помещения.
Часто в договор включают пункт об автоматическом прекращении аренды при форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы). Но что делать, если этот момент не учтен?
Ответ на этот вопрос содержится в п.9 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016. Правило следующее:
Одного желания разорвать договор, даже при выявлении нарушений арендатора, – мало. Для начала оформите и направьте второй стороне предупреждение об устранении нарушения аренды. В документе необходимо указать:
В законе точный срок устранения нарушений не указан, поэтому, если Вы не прописали этот пункт в договоре, нужно исходить из характера самого нарушения. Например, если речь идет о повреждении недвижимого имущества, нужно учесть сроки ремонта и доставки необходимых материалов.
Предупреждение о нарушении является важной частью досудебного порядка расторжения договора аренды. Если в качестве арендатора выступает организация или ИП, то предупреждение высылается по адресу, установленному по ЕГРЮЛ или ЕГРИП, или же на реквизиты, прописанные в тексте договора.
Отправить сообщение на E-mail, через соцсети или мессенджер возможно только при условии, что данный способ связи указан как приемлемый в арендном соглашении (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 18 от 22.06.2021). Также возможен вариант с личным вручением под роспись, отправка заказного письма с уведомлением о вручении или использование курьерской доставки.
Важно! Какой бы способ направления претензии Вы ни выбрали, обязательно получите и сохраните доказательства того, что документы были отправлены. Без этого арбитражный суд посчитает, что обязательный досудебный порядок был нарушен.
УВЕДОМЛЕНИЕ
о нарушении условий договора аренды
г. ____________ «___» __________ 20___ г.
Арендодатель: ____________________________________________
(Ф.И.О. / наименование организации, адрес, ИНН/ОГРН)
Арендатор: ________________________________________________
(Ф.И.О. / наименование организации, адрес, ИНН/ОГРН)
Договор аренды № _____ от «___» ________ 20___ г.
Уважаемый(ая) __________________________!
Сообщаем вам, что при проверке использования объекта аренды, расположенного по адресу: __________________________________________, были выявлены следующие нарушения условий договора:
1. ____________________________________________________
2. ____________________________________________________
На основании ст. 619 ГК РФ и условий договора аренды № ___, требуем устранить указанные нарушения в срок до «___» ________ 20___ г.
В случае неустранения нарушений в указанный срок мы будем вынуждены обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Приложение: копии документов, подтверждающих факт нарушения.
Арендодатель: _______________________ /подпись/
Если арендатор не устранил нарушения, нужно направить предложение о расторжении договора аренды. Давайте рассмотрим пошаговый алгоритм, как это правильно сделать.
Предложение о расторжении договора аренды должно включать следующие пункты:
К сообщению можно приложить проект соглашения о добровольном расторжении – это может ускорить процесс урегулирования.
Согласно ст. 452 ГК РФ срок для ответа составляет 30 дней, если иное не прописано отдельным пунктом в изначальном договоре. Адрес для направления определяется так же, что и при отправке предупреждения о нарушении.
Необходимо понимать, что предупреждение о нарушении и предложение досрочно расторгнуть договор аренды – не идентичные документы. Один не может заменить второй, и по закону направить необходимо их оба: в рамках соблюдения досудебной процедуры необходимо сначала направить предупреждение, выждать срок, отпущенный на его устранение, после чего отправить предложение о расторжении договора.
В законодательстве не указано, какой период следует выждать между отправкой этих документов. Однако допускается объединить их в один, указав в тексте вид выявленного нарушения, сроки для его устранения и предложение расторгнуть арендное соглашение, если требование не будет удовлетворено (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002). Если нарушения будут своевременно устранены, то владелец арендованной недвижимости будет не вправе требовать расторгнуть договор.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
о расторжении договора аренды
г. ____________ «___» __________ 20___ г.
Арендодатель: ____________________________________________
(Ф.И.О. / наименование организации, адрес, ИНН/ОГРН)
Арендатор: ________________________________________________
(Ф.И.О. / наименование организации, адрес, ИНН/ОГРН)
Договор аренды № _____ от «___» ________ 20___ г.
Уважаемый(ая) __________________________!
В связи с тем, что ранее направленное уведомление от «___» ________ 20___ г. об устранении нарушений условий договора аренды № ____ не было исполнено, предлагаем расторгнуть указанный договор аренды в добровольном порядке.
Основания для расторжения:
1. ____________________________________________________
2. ____________________________________________________
На основании ст. 452 ГК РФ срок для ответа на данное предложение составляет 30 календарных дней с момента его получения.
В случае отсутствия ответа или отказа от добровольного расторжения мы будем вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением.
Приложение: проект соглашения о расторжении договора аренды.
Арендодатель: _______________________ /подпись/
Подать иск Вы сможете после того, как арендатор откажется исполнять требования или проигнорирует их. В последнем случае придется выждать 30-дневный срок со дня направления предложения о расторжении договора.
Исковое заявление о расторжении договора аренды между организациями или ИП рассматривает арбитражный суд.
Порядок действий:
✅ Зафиксировать нарушения арендатора.
✅ Направить письменное предупреждение.
✅ Дождаться срока на устранение нарушений.
✅ Отправить предложение о расторжении договора.
✅ При отказе или игнорировании — подать иск в суд.
Расторжение договора аренды без согласия арендатора возможно, если срок аренды в договоре не указан. Тогда любая сторона вправе расторгнуть договор, предупредив другую сторону заранее (ст. 610 ГК РФ).
Если в арендном соглашении срок ответа не указан отдельным пунктом, то согласно ст. 452 ГК РФ период ожидания ответа составит 30 дней.
Чтобы соблюсти обязательный претензионный порядок, необходимо направить два документа: предупреждение о нарушении и предложение о расторжении арендного соглашения. Первое не требуется в случае, если срок аренды в договоре не указан.
Расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя можно только при наличии законных оснований и соблюдении досудебного порядка. Нарушение этой процедуры приведёт к отказу суда принять иск.
Чтобы увеличить шансы на успешное расторжение договора, рекомендуется:
Получить консультацию по вопросам расторжения договора аренды можно через раздел «Контакты». А также подписывайтесь на мой Telegram-канал – полезная информация о защите Ваших прав, обзоры изменений законодательства и рекомендации адвоката.