Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
При покупке того или иного имущества (квартиры, автомобиля) нужно обязательно проверять, не наложены ли на него обременения. Обременение – это ограничения права собственности на объект, из-за которых законный собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Представьте, что Вы купили квартиру и впоследствии обнаружили, что она в залоге. Неприятно? Еще бы! Ведь Вы в любой момент можете оказаться втянутыми в судебные разбирательства, где сделку купли-продажи будут требовать признать недействительной, а то и попытаются «повесить» на Вас часть обязательств прежнего собственника.
Разберемся, как снять залог на квартиру или другое имущество, если на момент сделки Вы не знали о наличии обременения.
Обременение в виде залога, как правило, связано с долговыми обязательствами собственника. Например, наиболее распространенный тип обременения при сделках с недвижимостью – квартира куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, и продавец проинформировал об этом покупателя. В этом случае заложенную недвижимость нельзя продать без разрешения кредитора. Без привлечения банка в данной ситуации можно обойтись, только если досрочно погасить ипотеку. Продавец может либо изыскать на это деньги самостоятельно, либо взять требуемую сумму у покупателя как задаток за квартиру – для этого договор купли-продажи должен быть составлен определенным образом. В рамках данной статьи этот вопрос рассматривать не будем. Без досрочного погашения ипотеки можно провести сделку купли-продажи с разрешения банка и при его участии – это также достаточно специфический процесс, заслуживающий отдельного материала.
Давайте остановимся на более проблемной ситуации: квартира находится в залоге, но продавец скрыл эту информацию от покупателя. Аналогичная проблема может произойти с приобретением движимого имущества – например, автомобиля, который прежний собственник купил в кредит.
В этом случае приобретателю предстоит заниматься снятием обременения через суд.
Основания прекращения залога перечислены в ст. 352 ГК РФ. Одним из оснований является «заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога».
Таким образом, для снятия залога Вам нужно подтвердить совокупность двух условий:
Для подтверждения добросовестности нужно доказать, что на момент заключения сделки сведения о залоге отсутствовали в официальных реестрах. Еще один довод – наличие обременений не вытекало из соглашения, печатей залогодержателя, которые были наложены на объект.
Проще говоря, Вам предстоит доказать два обстоятельства:
1) Продавец скрыл от Вас информацию о том, что имущество находится в залоге;
2) Вы не знали и не могли узнать, что имущество находится в залоге, хотя предприняли разумные меры для получения такой информации, то есть проявили добросовестность.
В качестве доказательства добросовестности выступает договор, по которому вы получили имущество, выписка из единого реестра. К примеру, для прекращения залога на квартиру нужно заказать выписку из ЕГРН. Если на момент сделки в реестре информация о залоге отсутствовала (появилась там позже) и Вы полагались на информацию из этого документа, суд признает вас добросовестным приобретателем в соответствии со статьей 8.1 ГК РФ.
Как прекратить залог движимого имущества и подтвердить свою добросовестность? Для этого Вам потребуется выписка из реестра с уведомлениями о залоге движимых объектов. Этот документ выдается нотариусом. Вам требуется подтвердить отсутствие залога на момент заключения соглашения об отчуждении объекта. Даже если информация о залоге содержится в реестре на момент передачи заявления в судебный орган, но она была внесена позднее покупки движимого имущества, суд может признать Вас добросовестным покупателем.
Одной лишь информации из договора и публичного реестра может быть недостаточно для суда. При рассмотрении дела судья будет учитывать все обстоятельства. При этом он может посчитать, что лицо должно было предполагать наличие обременений (к примеру, при покупке квартиры по сильно заниженной стоимости, в разы ниже кадастровой). Однако такой факт не будет неоспоримым доказательством недобросовестности. Судья оценивает это обстоятельство в совокупности с другими. К примеру, продавец может объяснить заниженную стоимость имущества существенными дефектами, которые покупатель собирался устранять за собственный счет. В этом случае рекомендуется передать соответствующие доказательства (пункт в договоре, переписку с продавцом, экспертные заключения).
Если в публичном реестре нет информации об обременениях или объект не передавался во владение, сторона-залогодержатель может представить любые доказательства, подтверждающие, что Вы были осведомлены или должны были быть осведомлены о наличии залога.
Если ваш спор будет рассматривать арбитражный суд, решать вопрос в претензионном порядке не требуется. В судах общей юрисдикции претензионный порядок также соблюдать не нужно, поскольку такая обязанность не предусмотрена федеральным законодательством.
Таким образом, перед покупкой недвижимости важно узнать, в залоге ли квартира, убедиться в добросовестности продавца. Те же правила распространяются на движимое имущество. Если Вы приобрели объект, при этом не знали и не должны были знать, что на него распространяются обременения, их нужно снимать в судебном порядке. Дела о прекращении залога на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества. В случае с движимыми объектами, дело будет рассматриваться по общему правилу по адресу или месту нахождения ответчика.
Для снятия залога с приобретенного имущества рекомендуется обратиться к юристу. Специалист соберет доказательства в пользу Вашей добросовестности, будет представлять Ваши интересы в суде, поможет снять все обременения, чтобы Вы могли спокойно владеть и распоряжаться своей собственностью.
Больше полезных материалов, пошаговых инструкций и интересных новостей из области права ищите на моем Телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы каждый день узнавать что-то новое о защите Ваших прав.