Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Законодательство предъявляет особые требования к эксплуатации и использованию нежилых помещений, особенно если они расположены не отдельно, а находятся в многоквартирном доме (далее – МКД). Что такое нежилое помещение с юридической точки зрения? Это часть здания, используемая не для проживания людей, а для коммерческих целей, административных, хозяйственных или иных нужд.
В этой статье разберем, какие есть требования к нежилым помещениям, как использовать такие помещения, не нарушая закон, и что нужно знать собственнику нежилого помещения, чтобы избежать проблем.
Согласно действующему законодательству, нежилой считается часть здания, которая пригодна для использования в целях, не связанных с проживанием в ней. Такое определение нежилого помещения закреплено в ГК РФ, ст. 141.4.
Отличается нежилое от жилого помещения назначением. Жилое по умолчанию предназначено для проживания. Ведение хозяйственной, коммерческой, административной или производственной деятельности – это назначение нежилых помещений. К ним относятся офисы, магазины, склады, салоны красоты, фитнес-центры и т.п.
Это помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества дома. При этом оно должно быть указано в проектно-технической документации на здание. Данное требование закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг (п.2), утвержденных ПП РФ № 354.
При этом совершенно неважно, имеет ли нежилое помещение в многоквартирном доме отдельный вход с улицы и подключено ли оно к инженерным сетям дома. Эти факторы не влияют на его статус как частного нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику.
Важно четко различать понятия нежилые помещения и общее имущество. Общее имущество – это конструкции МКД (чердаки, подвалы, технические этажи, несущие стены, крыши), которые функционально предназначены для обслуживания более чем одного помещения и принадлежат всем жильцам на праве долевой собственности ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Пример нежилого помещения – офис или магазин на первом этаже с отдельным входом (это частная собственность). Пример общего имущества – подвал, в котором проходят инженерные коммуникации и который обслуживает весь дом (это общая долевая собственность).
Являясь собственником, Вы вправе использовать свое имущество, но исключительно в соответствии с его назначением, которое должно соответствовать градостроительному регламенту.
При эксплуатации нежилых помещений Вы обязаны соблюдать целый комплекс норм: санитарные, строительные, противопожарные, а также нормы, направленные на защиту прав и интересов проживающих или работающих в этом здании людей.
Основные правила требуют, чтобы Ваша деятельность не нарушала прав и законных интересов соседей.
Вы должны строго следовать санитарно-эпидемиологическим требованиям к эксплуатации помещений СП 2.1.3678-20 и к содержанию территорий и объектов – СанПиН 2.1.3684-21.
Использовать в жилом доме нежилые помещения допускается для коммерческих, административных и иных целей. Однако Ваша деятельность не должна создавать избыточного шума, вибрации, загрязнения или превышать установленные санитарные нормы для нежилых помещений в части воздействия на жилые помещения.
Главное условие – коммерческая деятельность не должна нарушать условия проживания граждан в жилом доме.
Некоторые виды деятельности категорически запрещено вести в МКД, даже если Ваше помещение является нежилым.
В частности, в них запрещено размещать:
Полный перечень того, что нельзя размещать в нежилом помещении, указан в СП 2.1.3678-20.
За несоблюдение санитарных и строительных норм грозит ответственность, предусмотренная КоАП РФ.
Например, пп. 138–139 СанПиН 2.1.3684-21 устанавливают строгие требования к погрузочно-разгрузочным работам для торговых объектов. Погрузка и разгрузка товаров должна осуществляться исключительно с торцов здания, из подземных тоннелей, закрытых дебаркадеров или со стороны автомобильных дорог. Категорически не допускается загрузка со стороны двора, где расположены входы в жилые подъезды.
Градостроительный кодекс РФ не содержит отдельного исчерпывающего перечня видов разрешенного использования нежилого помещения для отдельных частей здания.
Они устанавливаются в целом для всего объекта капитального строительства/здания (ГрК РФ, ст. 30, п. 1 ч. 6).
Для этой цели на объект разрабатываются специальные документы: проектная документация на здание и технический план помещения. На основании техплана объект обязательно вносится в ЕГРН согласно ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости № 219-ФЗ (п. 7.3 ч. 2).
Если Вы хотите использовать помещение для целей, отличных от текущего вида разрешенного использования, потребуется инициировать процедуру его изменения. Это может включать:
Эта процедура отличается от перевода помещения в нежилое, но неразрывно с ней связана, поскольку после перевода необходимо определить новый вид разрешенного использования.
Как собственник, Вы несете полную ответственность за соблюдение всех норм и правил. В Ваши обязанности входит поддержание чистоты, обеспечение безопасной эксплуатации объекта. Вы обязаны исключить любые действия, которые могут нанести вред жизни, здоровью или имуществу жильцов дома.
Чтобы избежать штрафов и претензий, нужно соблюдать перечень требований:
Чтобы Ваша деятельность полностью соответствовала закону и не было штрафов, претензий контролирующих органов, рекомендуем проконсультироваться с юристом по недвижимости перед началом эксплуатации помещений.
Это часть здания, предназначенная для ведения определенной деятельности, но не для проживания. К нежилым объектам предъявляются иные санитарные и технические требования, в отличие от жилых.
Да, можно, если это использование не нарушает никаких норм, установленных законодательством, и вид разрешения указан в ЕГРН.
Закон требует соблюдения СП, СанПиН, противопожарных норм, а также правил безопасной эксплуатации объекта в соответствии с назначением.
Да, для этого нужно принять решение собственника, получить согласие жильцов (если помещение в МКД), а после перевода внести изменения в ЕГРН.
Запрещено размещение бань, саун, микробиологических лабораторий, общественных туалетов и др. (все объекты указаны в СП 2.1.3678-20 и СанПиН 2.1.3684-21.)
Собственники должны соблюдать СП 2.1.3678-20, СанПиН 2.1.3684-21, а также Закон о пожарной безопасности № 123-ФЗ: поддерживать чистоту, вентиляцию, доступ к эвакуационным выходам и исправность оборудования.
Вид определяется в проектной документации, переносится в техплан и указывается в ЕГРН.
Ответственность несет собственник, поскольку он обязан безопасно эксплуатировать объект, оплачивать коммунальные услуги и не допускать нарушений закона.
——
Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business