Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Аренда земли – один из самых распространенных способов использования земельных ресурсов без приобретения их в собственность. Заключить договор аренды земельного участка (ЗУ) могут как частные лица и организации, так и госструктуры. Ключевую роль в регулировании таких отношений играет земельное законодательство, положения которого имеют приоритет перед нормами гражданского права. Именно поэтому, заключая соглашение об аренде земли, нужно сначала изучить все нюансы его оформления, продления и прекращения. Такой подход позволит минимизировать правовые риски и гарантирует законность сделки.
Основными источниками, регулирующими арендные отношения, где предметом является земля, является Земельный и Гражданский кодекс РФ. При этом согласно п.3.ст.3 ЗК РФ приоритет принадлежит именно первому.
Кроме того, сфера регулируется множеством иных правовых актов, среди которых можно отметить ФЗ №101 от 24.07.2002 или Постановление Правительства РФ № 582 от 16.06.2009, устанавливающее порядок расчета арендных платежей за использование земли.
Договор аренды земли – это соглашение о передаче земельного участка во временное использование за оговоренную плату. Согласно ст. 606, 614, 622 ГК РФ, а также п. 2 ст. 22 ЗК РФ сделка предполагает следующее:
Особая черта подобных сделок – временный характер использования и наличие периодических платежей, что отличает этот тип соглашений от договоров безвозмездного пользования.
При аренде земли между физическими лицами следуют общим правилам оформления договоров (ст. 432 ГК РФ). Единый документ готовится письменно и подписывается двумя сторонами.
Если земля является публичной собственностью, аренда земельного участка осуществляется путем организации торгов. Тем не менее, согласно ст. 39.6 ЗК РФ возможен вариант заключения соглашения и без торгов.
Минэкономразвития РФ вместе с Росреестром разработали для инвесторов ряд типовых процедур, включающих как организацию торгов, так и без них. Региональным властям при заключении договоров аренды участков рекомендовано принять собственные инструкции.
В соответствии со ст. 432 и 607 ГК РФ, а также ст. 22 ЗК РФ существенными условиями договора аренды участка являются:
Также стоит зафиксировать срок аренды и фактическое состояние ЗУ на дату передачи.
При аренде земельного участка у государства обратите внимание на специфику установления размера арендных выплат. Последние определяют путем торгов или согласно принятым нормативным актам соответствующего госоргана или муниципалитета.
Договор аренды земли согласно общим правилам вступает в силу с момента подписания сторонами (ст. 425 ГК РФ). Даже если в тексте соглашения прописано применение его условий к предшествующим правоотношениям сторон, это не влияет на момент заключения арендной сделки. Если ЗУ подлежит госрегистрации, соглашение вступает в юридическую силу для третьих лиц только после завершения процедуры регистрирования (ст.433 ГК РФ).
При заключении соглашения сроком на год и более необходима государственная регистрация договора аренды земельного участка (ст.26 ЗК РФ).
Государственной регистрации также подлежат сделки по аренде частей ЗУ, но только при условии постановки таких частей на учет в ЕГРН. При этом в отношении части ЗУ допускается одновременная государственная регистрация договора аренды и постановка на учет в ЕГРН.
Для регистрации в Росреестре необходимо:
подать заявление и пакет документов для прохождения госрегистрации.
Передать ЗУ в субаренду можно и без согласия арендодателя. Однако его уведомление обязательно (ст. 22 ЗК РФ). Для оформления подобной сделки необходимо заключить соглашение, содержащие существенные условия, аналогичные тем, что предусмотрены арендным договором (ст. 615 ГК РФ). При субаренде сроком от года потребуется пройти процедуру государственной регистрации сделки (ст. 26 ЗК РФ).
В ряде случаев субаренда земельных участков, находящихся в публичной собственности, запрещена (ст.18 ФЗ №161 от 14.11.2002). Это необходимо учесть еще до момента заключения сделки.
Акт приема-передачи земельного участка оформляется в форме, согласованной при заключении договора. При возвращении участка по аналогичному принципу составляется акт возврата.
В акте указывается следующая информация:
Расторжение договора аренды земли возможно следующим образом:
ЗК РФ указывает на наличие дополнительных оснований для прекращения подобных сделок. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, если участок используется с нарушениями закона (ст. 45З К РФ).
Неисполненные сторонами обязательства продолжают действовать даже после окончания срока действия договора аренды (ст. 425 ГК РФ).
Следует учесть следующие моменты:
Возврат земельного участка после аренды подразумевает, что предмет сделки должен находиться в таком же состоянии, каким арендатор его принял изначально (учитывается естественный износ и пункты, прописанные в соглашении) (ст. 622 ГК РФ). Процедура оформляется актом приема-передачи.
На практике срок возврата устанавливаются непосредственно в тексте соглашения. Если такой пункт присутствует, возврат производится согласно ему. Если в документе не указаны конкретные сроки, период возврата определяет ст. 314 ГК РФ, с учетом положений ст. 622 ГК РФ.
Несвоевременный возврат земельного участка влечет обязанность арендатора вносить плату за его использование вплоть до момента расторжения соглашения, а также возместить убытки собственника (если размер арендного платежа не компенсирует весь ущерб) (ст. 622 ГК РФ).
Имущество и обязательства умершего отходят к наследникам по принципу универсального правопреемства (ст. 1110, 1112, п. 1 ст. 1152 ГК РФ).
Собственность арендодателя переходит к наследникам, не прекращая и не меняя действующий договор. Арендатор продолжает использовать имущество и вносить плату новому владельцу.
Наследование права аренды земельного участка подразумевает и переход обязанностей, в том числе по использованию земли и внесению арендных платежей. Отказать наследнику невозможно, кроме случаев, предусмотренных законодательством или самим договором (ст. 617 ГК РФ). Сюда же могут быть отнесены ситуации, когда аренда была обусловлена личностными характеристиками первоначального арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Однако суды редко учитывают этот фактор, опираясь на более объективные критерии.
Аренда земли – процедура, требующая не только знания всех правовых нюансов, но и внушительного опыта работы в сфере земельного законодательства. Самостоятельно разобраться в этом вопросе непросто, поэтому лучшим выходом станет обращение к профильному компетентному юристу.
Есть вопросы? Пишите через раздел «Контакты» или заходите в мой Telegram-канал — там я отвечаю на вопросы, делюсь правовыми новостями и полезными советами. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе! https://t.me/advokat_business