Главная > Гражданский адвокат > Расторжение договора найма квартиры

Расторжение договора найма квартиры

Статьи

Заключение договора найма квартиры защищает права обеих сторон, поэтому ни владелец квартиры не может выселить жильцов в любой момент, ни арендаторы не смогут просто так уехать. По инициативе обеих сторон или одной из них, но при наличии достаточных оснований договор может быть расторгнут. Рассмотрим далее, как арендаторам без последствий съехать раньше срока со съемной квартиры и как владельцам жилья законным способом выселить жильцов.

Основания расторжения договора найма

Юридические отношения между квартиросъемщиками и хозяевами называются наймом, а стороны – нанимателем и наймодателем. Договор найма может быть заключен на срок до 5 лет с возможностью пролонгации, но обычно он заключается на 11 месяцев. По закону расторгнуть договор можно при наличии следующих оснований:

Соглашение сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ). Наниматель и наймодатель по обоюдному согласию решают прекратить отношения до наступления срока окончания действия договора. В этом случае им достаточно заключить соответствующее соглашение.
Волеизъявление нанимателя (п.1 ст. 687 ГК РФ). Законом допускается одностороннее расторжение договора найма квартиросъемщиком. Сделать это он может в любое время, уведомив о своем решении хозяина квартиры.
Волеизъявление наймодателя (п.2 ст. 687 ГК РФ). Владелец квартиры не может без серьезных оснований расторгнуть договор найма. Причинами для прекращения отношений по инициативе наймодателя могут быть порча имущества квартиросъемщиком, использование жилья не по назначению, отсутствие платы за пользование квартирой.

До июня 2022 года наймодатель мог в одностороннем порядке прекратить отношения только через суд. Теперь это можно сделать без обращения в суд, но только в том случае, если договор является краткосрочным, срок действия которого составляет менее 1 года.

Порядок расторжения договора найма жилья

Порядок действий обеих сторон при расторжении договора найма зависит от оснований прекращения договора.

Обоюдное согласие

Если обе стороны согласны на досрочное прекращение отношений, они заключают соглашение о расторжении договора. Оно составляется в произвольной форме с обязательным указанием адреса квартиры, наименований и основных данных сторон, даты и места заключения документа, условий прекращения отношений. Документ оформляется в двух экземплярах – для каждой из сторон. При регистрации договора в Росреестре потребуется также зарегистрировать и соглашение о прекращении отношений.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель имеет право в любой момент прекратить договорные отношения. Но он должен уведомить о своем решении хозяина квартиры, составив уведомление о расторжении договора найма. Предупредить наймодателя необходимо за 3 месяца, но по соглашению сторон срок может быть иным. Уведомление составляется в произвольной форме и может быть отправлено любым способом: лично под подпись, на электронную почту владельца квартиры, заказным письмом, в мессенджере.

Волеизъявление наймодателя

Хозяин квартиры без достаточных оснований не может выгнать квартиранта. Но в том случае, если наниматель нарушает условия договора, наносит ущерб квартире или не платит за жилье, наймодатель может расторгнуть с ним договор. Для этого он отправляет сначала уведомление о нарушении, а затем о досрочном освобождении квартиры. Если в течение 3-х месяцев квартирант не съезжает, хозяин квартиры имеет право обратиться в суд с иском о прекращении отношений с нанимателем.

Судебный порядок расторжения договора найма квартиры

В некоторых случаях договор найма приходится расторгать через суд. Это может произойти по инициативе любой из сторон, но чаще истцом выступает собственник квартиры. Основаниями для подачи иска в суд служит просрочка платежей за квартиру, нанесение жилью серьезного ущерба квартиросъемщиком, использование помещения не по назначению и нарушение общественного порядка.

Во всех случаях истец подает иск в суд с указанием требований – о расторжении договора, принудительном выселении квартиросъемщика, взыскании имеющейся задолженности. В иске должны быть указаны основания проживания людей в квартире и их данные, основания для расторжения договора найма и сведения об отправленных нанимателю уведомлениях. Суд может либо сразу прекратить действие договора, либо дать квартиранту срок до 12 месяцев для устранения нарушений. Если в течение указанного судом периода ситуация не исправится, истец может повторно обратиться в суд, который обязан будет расторгнуть договор.

Взыскание задолженности по договору найма

Если наниматель не платит за квартиру более 2 месяцев по краткосрочному договору или более 6 месяцев по долгосрочному договору, наймодатель вправе истребовать задолженность. Сначала составляется письменная претензия должнику, в которой указывается сумма долга и требования по погашению задолженности. Документ передается либо лично в руки под подпись, либо оформляется почтовое отправление с уведомлением о получении. Если по прошествии 10 дней после получения квартирантом претензии долг не был погашен, владелец жилого помещения может решить вопрос через в суд, но обращаться нужно по месту регистрации должника.

К исковому заявлению прикладываются следующие документы:

копия искового заявления;
договор найма жилого помещения;
акт приема-передачи квартиры;
платежные поручения, чеки и расписки, подтверждающие получение денежных средств;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Если в договоре найма имеется пункт о выплате неустойки при просрочке платежей за квартиру, то наймодатель вправе требовать возмещения такой неустойки. После вынесения судом решения в пользу истца хозяину квартиры необходимо обратиться к приставам о возбуждении исполнительного производства.

Выселение из квартиры по договору найма

Процедура выселения квартирантов из съемного жилья зависит от того, истек ли срок действия договора найма. Если наниматель утратил свое право пользоваться квартирой, то он обязан ее освободить. В ситуации, когда квартиросъемщик отказывается съезжать из арендуемой квартиры, собственник может обратиться к участковому с жалобой на нахождение в квартире посторонних людей. Сотрудники правоохранительных органов на месте составляют протокол и, если будет доказан факт незаконного нахождения людей в квартире, может быть возбуждено уголовное дело в отношении квартирантов.

Иначе выглядит процедура выселения, когда срок действия договора найма не истек. Причинами выселения служат задолженность по оплате, порча имущества и систематическое нарушение общественного порядка. Собственник квартиры в этом случае отправляет нанимателю уведомление о расторжении договора найма. Если квартирант отказывается съезжать, владелец квартиры имеет право подать иск в суд о выселении квартиросъемщика.

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии