Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
В число обязанностей арендатора входит не только своевременное внесение арендных платежей, но и оплата коммунальных и эксплуатационных расходов. Последние включают затраты на электроэнергию, водоснабжение, отопление, вывоз мусора, а также другие виды расходов, связанных с использованием недвижимого имущества. Порядок возмещения коммунальных услуг арендатором может быть представлен разными вариантами: включением в арендную плату, отдельными платежами, прямыми договорами с РСО. Выбор осуществляется еще на стадии согласования условий арендного договора.
Использование любого помещения сопровождается несением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Что это такое? К числу коммунальных расходов относится оплата:
Вторые представляют собой расходы на поддержание зданий и инфраструктуры в надлежащем состоянии и включают текущий ремонт, обслуживание противопожарных систем и вентиляции, обеспечение охраны, техническое обслуживание инженерного оборудования.
При заключении прямых договоров с РСО коммунальные платежи арендатор платит сам, и арендодатель в процессе этом не участвует. При этом стоит позаботиться о том, чтобы порядок компенсации коммунальных затрат был прописан в соглашении. То же касается и эксплуатационных услуг.
Если же прямых договоров с РСО у арендатора нет, порядок оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов должен быть установлен договором аренды.
Эксплуатационные и коммунальные платежи в договоре аренды могут быть предусмотрены как в фиксированном размере, так и в виде переменной составляющей. Также возможен вариант, при котором подобные расходы оплачиваются отдельно.
Разберем все три схемы подробнее.
Коммунальные расходы арендатора могут прописываться в соглашении в виде фиксированной суммы. Это означает, что Вам не нужно рассчитывать объем и стоимость потребленных арендатором услуг. Фактически Вы изначально закрепляете размер трат на ЖКУ и прочие эксплуатационные издержки, ориентируясь на средний уровень потребления указанных услуг. Данная сумма включается в арендную плату и рассматривается, с одной стороны, как возмещение владельцу недвижимости расходов на ЖКУ, с другой – как соблюдение арендатором обязанности по содержанию имущества (ст. 616 ГК РФ).
Подобное условие должно быть конкретизировано и прописано в договоре, в первую очередь, для того чтобы защитить арендатора от дополнительных расходов.
Образец формулировки;
«Размер арендного платежа по настоящему договору составляет 120 тысяч рублей (сто двадцать тысяч рублей) и включает в себя оплату всех коммунальных услуг, потребленных арендатором за арендный месяц».
Включение коммунальных расходов в арендную плату несет в себе определенные риски. При росте тарифов арендодатель должен обеспечить пропорциональное увеличение платы, указанной в соглашении, а сделать это можно чаще всего лишь заручившись согласием контрагента. В одностороннем порядке осуществить повышение аренды можно не чаще раза в год. Стоимость ЖКУ и иных расходов может меняться чаще.
Здесь арендная плата включает две составляющие: постоянную и переменную. Первая представляет собой фиксированную плату за аренду, переменная – формируется из расходов арендатора на ЖКУ и эксплуатационные услуги. Коммунальные платежи в аренде определяются по показаниям приборов учета или путем соотнесения занимаемой площади с объемом потребленных услуг.
Разделение фиксированной и переменной части более выгодно для собственника, так как позволяет избежать непокрываемых расходов, например, при повышении тарифов на ЖКУ.
Образец формулировки:
«Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных и иных эксплуатационных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами, телефонии), потребленных арендатором за месяц.
Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами и оператора связи.
Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами и оператора связи.
Арендатор оплачивает счет в течение 5 (пяти) рабочих дней после его получения».
Оплата ЖКУ может и не входить в арендную плату. Ничто не мешает арендодателю оплачивать счета самостоятельно, а затем взимать с арендатора компенсацию, если такой порядок предусмотрен договором аренды. Для этого каждый месяц формируется акт, где указывают объем потребления арендатором электроэнергии, газа, воды или тепла.
Объем расходов по уплате коммунальных услуг по аренде определяется также из показаний приборов или пропорционально занимаемой арендатором площади. В любом случае стоит прописать в соглашении пункт о предварительном предоставлении арендатору счетов, на основании которых и будет определяться объем расходов на ЖКУ и эксплуатационное обслуживание.
Можно оформить дополнительное соглашение, устанавливающее порядок участия стороны-арендатора в расходах на ЖКУ. Например, в отношении электроэнергии можно прописать требуемый арендатору ежемесячный объем и стоимость за кВт. Эти правила могут быть применены и к другим видам ЖКУ (ст.548 ГК РФ). Подобное соглашение не получит самостоятельный статус сделки по энергоснабжению, а останется частью арендного договора. При этом стороны вправе заключить отдельный договор, касающийся предоставления эксплуатационных и прочих услуг.
Вы вправе как арендатор заключить договор с ресурсоснабжающими организациями напрямую. Но только с согласия собственника имущества. Если соглашения с РСО оформляете Вы, арендодатель автоматически освобождается от участия в расчетах и взимании платы за коммунальные ресурсы.
Для реализации порядка оплаты коммунальных платежей арендатором рекомендуется включить текст арендного соглашения следующие положения:
Целесообразно зафиксировать в соглашении и условие о штрафных санкциях за отказ арендатора подписать договоры с РСО.
Такая мера минимизирует риски убытков собственника в ситуации, когда арендатор не заключает соглашения и не оплачивает ЖКУ. Согласно ст. 210 ГК РФ обязательство по оплате последних лежит на владельце недвижимости. Если же арендатор нарушил условия, не заключив договор с РСО, на него ложится обязанность по возмещению эксплуатационных затрат арендодателю (ст.393 ГК РФ).
Образец формулировки:
«Арендатор в течение 30 календарных дней после даты регистрации договора аренды обязан заключить с РСО соглашение об обеспечении арендуемой площади электроэнергией.
Расчет за использованную электроэнергию осуществляется согласно условиям вышеуказанного соглашения с РСО.
При несоблюдении установленного срока заключения договора по вине арендатора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Если отсутствие договора с РСО приведет к расходам стороны арендодателя (оплату электроэнергии, потребленной арендатором), то последний должен компенсировать указанные траты».
Для заключения прямого договора аренды с ресурсоснабжающими компаниями нужны соответствующие технические условия:
При этом арендатор должен иметь доступ как к энергосетям, так и приборам учета.
Это касается всех видов ЖКУ (электроэнергия, тепло, водо- и газоснабжение). Данные правила закреплены в ст. 539 и ст.548 ГК РФ).
Договор позволяет арендаторам самим платить за ЖКУ, минуя собственника недвижимости, но только при соблюдении вышеуказанных условий.
Да, можно, причем как в виде постоянной, так и переменной составляющей.
Согласно ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в надлежащем состоянии.
Это возможно при соблюдении следующих условий:
Расходы распределяются или пропорционально арендуемой площади или иным способом, оговоренным сторонами.
Да, можно, если факт расходов подтвержден документально.
——
Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business