Квартира Ларисы Долиной: разбираем решение суда и апелляционное определение

На основании этих экспертиз суд посчитал установленным тот факт, что активная 70-летняя женщина, высокооплачиваемая артистка, педагог, которая в день заключения договора занималась со студентами и давала концерт в Кремле, была лишена, цитата, «способности к полноценному осмыслению направленности и смысловому содержанию действий неустановленных лиц, прогнозированию возможных последствий своих действий в юридически значимых обстоятельствах, ввиду чего не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий».

И на этом месте, казалось бы, самым логичным было бы применить ст. 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». Под это у суда как раз и была экспертиза. Но суд берёт и применяет другую норму – ст. 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

И вот тут появляется второй большой вопрос. Почему так? Почему при наличии заключения о невозможности руководить действиями суд выбирает другую норму, которая требует дополнительного доказывания (которого, к слову, а решении нет)?

Ч. 2 ст. 178 ГК РФ перечисляет основания признания заблуждения существенным. То есть далеко не любое недодонимание между сторонами договора можно «подтянуть» под эту норму. Суд указывает, что Долина якобы заблуждалась относительно природы сделки и полагала, что ее действия не влекут юридических последствий ни для нее самой, ни для покупателя. Отчуждать квартиру она якобы была не намерена (хотя и заплатила больше 4 миллионов комиссии риелторам – но этому обстоятельству суд, как и многим другим, оценки не дал).

Далее в этой статье есть следующее положение: «Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».

То есть применение ст. 178 ГК РФ требует ещё и оценки поведения второй стороны. Из текста решения не видно, чтобы суд вообще анализировал поведение Лурье с позиции того, могла ли она распознать, что Долина действует под влиянием заблуждения. Да, попытки обвинить покупательницу в неосмотрительности делала сама Долина – в решении описаны ее доводы, что Лурье якобы является профессиональным риелтором и при заключении сделки не проявила даже минимального уровня осторожности, не насторожилась ценой ниже рыночной и т.д. Но, во-первых, Лурье риелтором не является. Во-вторых, суд эти доводы в решение вообще никак не оценивает. Что странно с учетом выбранной нормы.

Представьте себя на месте покупательницы: вы приходите смотреть квартиру, к вам выходит знаменитая Лариса Долина, вменяемо разговаривает, весело обсуждает, какую мебель она заберет, а какую оставит вам. Торгуется, соглашается скинуть 15% от цены с учетом необходимости ремонта. Подписывает предварительный договор, берет задаток, через три недели идет с вами в банк, под камерами подписывает основной договор… У вас, как у покупателя, был бы очевидный повод думать, что певица на самом деле в этот момент не квартиру продает, участвует в какой-то там спецоперации и ловит преступников?

Логично, что у суда должен был возникнуть вопрос: могла ли Лурье распознать заблуждение другой стороны и заподозрить, что Ларису Долину обманули с квартирой? Конечно, формулировка ст. 178 ГК РФ такая, что суд МОЖЕТ, а не ОБЯЗАН отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение было нераспознаваемым. Но в данном случае суд даже не сделал попытки установить это обстоятельства. Единственное, что он зафиксировал, — это что Лурье не проверяла сделкоспособность Долиной, и как будто этого достаточно, чтобы счесть ответчика неосмотрительным. Это очень тонкая, но важная подмена: по закону у покупателя нет обязанности водить продавца к психиатру. И то, что он этого не сделал, совершенно не значит, что он проявил неосмотрительность.