Главная > Гражданский адвокат > Когда договор аренды считается незаключенным и какие последствия это влечет

Когда договор аренды считается незаключенным и какие последствия это влечет

Статьи

В юридической практике нередко возникают ситуации, когда договор аренды может быть признан незаключенным, несмотря на подписи и печати сторон. Если Вы столкнулись с такой ситуацией, важно понимать, какие финансовые и правовые риски возможны, когда договор аренды признается незаключенным.

Условия, при которых договор аренды не считается заключенным

Основополагающее правило относительно любых договоров, включая аренду, закреплено в ГК РФ, ст. 432. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Если эти условия не согласованы, то и сам договор аренды незаключенный.

Для разных видов договоров существенные условия могут различаться – необходимо уточнять специальные нормы. Для договора аренды закон выделяет несколько таких условий:

Предмет. Точное и однозначное указание, что именно передается во временное пользование.
Арендная плата. Для договоров аренды зданий или участков земли условие о размере платы является существенным (ГК РФ, ст. 654 и ЗК РФ, ст. 22).
Выкупная цена. Если соглашением предусмотрен переход права собственности к арендатору (аренда с правом выкупа), условие о выкупной цене становится существенным.

Однако судебная практика демонстрирует стремление к сохранению договорных отношений, невзирая на формальные нарушения. Например, если Вы или контрагент фактически начали исполнение, например, арендодатель передал ключи, а арендатор начал пользоваться имуществом, признать договор аренды незаключенным будет очень трудно.

Суды часто руководствуются принципом добросовестности, полагая, что, если Вы приняли полное исполнение или выполнение договорных обязательств частично, то тем самым подтвердили действие соглашения. Это зафиксировано в Постановлении № 49, принятом Пленумом ВС РФ (п.6), а также рассмотрено в Обзоре судебной практики № 3 ВС РФ от 2020 г. (п.7).

ВАЖНЫЙ НЮАНС: Если договор аренды недвижимости заключен на срок один год и более, он подлежит регистрации. Для третьих лиц (например, нового собственника) договор аренды считается заключенным только с момента регистрации. Тем не менее, для самих сторон соглашения обязательства возникают уже с момента его подписания. Вы не сможете ссылаться на то, что договор аренды без регистрации, чтобы избежать своих обязательств перед контрагентом (ГК РФ, ст. 433).

В договоре аренды не согласован предмет

Если в документе нет информации, которая позволяет точно установить имущество, передаваемое во временное пользование (например, не указаны кадастровый номер, площадь, этаж, номер помещения), условие об объекте аренды считается несогласованным (ГК РФ, ст. 607). Несогласованность предмета сделки – классический признак незаключенного договора аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Заявление арендатора о том, что договор недействителен из-за неточности предмета, после того как он без замечаний принял и использовал объект, может быть расценено как недобросовестное поведение. Судебная практика здесь однозначна –фактическая передача и принятие имущества устраняет неопределенность, поэтому, суд скорей всего не согласится, что договор аренды не заключен (ГК РФ, ст. 432).

Несогласованность условия об арендной плате

Размер платы – существенное условие для аренды зданий и помещений, которые являются их частью (ГК РФ, ст. 654), или участков земли (ЗК РФ, ст. 22).

Если арендная плата не согласована или стороны не установили порядок ее определения, соглашение об аренде может быть признано незаключенным. Отсутствие цены или порядка ее расчета не позволяет установить основные экономические условия сделки, а это основание признать ее незаключенной.

ВАЖНО: Но и здесь действует принцип добросовестности. Например, Вы – арендатор и в течение нескольких месяцев вносили платежи, которые арендодатель принимал. Суд может посчитать, что стороны фактически согласовали цену, даже если она не была четко прописана в документе.

Несогласованность выкупной цены

Это условие становится существенным, если договор предусматривает право или обязанность арендатора в будущем выкупить недвижимость. По сути, такой документ совмещает элементы соглашения об аренде и предварительного договора купли-продажи.

Если в договоре, предусматривающем выкуп, не согласована выкупная цена или порядок ее определения, возникают проблемы. Суд, скорее всего, не станет признавать весь договор полностью незаключенным, чтобы не нарушать уже возникшие отношения. Вместо этого, признание договора аренды незаключенным может коснуться только той его части, которая касается будущего выкупа. То есть Вы продолжите пользоваться имуществом на условиях аренды, но право на его выкуп будет аннулировано из-за несогласованности существенного условия.

Порядок признания соглашения об аренде незаключенным

Если Вы полагаете, что подписанный Вами документ не является заключенным договором, Вы можете заявить об этом. Для этого нужно подать отдельный или оформить встречный иск в ответ на требования контрагента. Суд, в свою очередь, обязан рассмотреть вопрос о заключенности договора вне зависимости от возражений ответчика.

Вам потребуется доказать (ГК РФ, ст. 432):

наличие в договоре существенного нарушения (например, не согласован предмет договора аренды или арендная плата).
отсутствие фактического исполнения – например, если Вы не приняли от другой стороны объект аренды по акту и иным образом не подтвердили действие договора.

В любом случае суд будет оценивать Вашу добросовестность.

Последствия признания незаключенности договора аренды

Если судом признан незаключенным договор аренды – последствия заключаются в том, что такое соглашение не порождает тех прав и обязанностей, которые должны были возникнуть. Вы не можете требовать взыскания договорной неустойки, штрафов или принудительного исполнения обязательств.

Последствия признания договора незаключенным всегда индивидуальны, поэтому есть исключения:

Условие о подсудности, определяющее, в каком суде будет рассматриваться спор между Вами и контрагентом, сохраняет свою силу.
Если Вы пользовались имуществом по незаключенному договору, скорей всего, с Вас будет взыскана плата, однако, не как арендная, а как неосновательное обогащение (ГК РФ, ст. 1102). Суд, устанавливая размер этой суммы, как правило, ориентируется на рыночные цены.

В свете сложности судебной практики и рисков потери средств при признании соглашения незаключенным для эффективной защиты Ваших прав и интересов всегда лучше обратиться за помощью к опытному юристу.

FAQ: частые вопросы о признании договора аренды незаключенным

Когда договор аренды признается незаключенным?

Договор не порождает правовых последствий, если в нем не согласованы существенные условия, предусмотренные законом для данного вида соглашения.

Можно ли признать договор незаключенным, если имущество уже передано?

Практически нет, скорее всего, суд откажет в иске, поскольку, посчитает, что стороны своим поведением устранили все неточности, согласовали условия и приступили к исполнению.

Что делать, если договор аренды не зарегистрирован?

Если договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, он действует и является обязательным для сторон, которые его подписали. Однако для третьих лиц такое соглашение не влечет для них юридических последствий.

Можно ли взыскать арендную плату по незаключенному договору?

Да, можно. Хотя Вы не сможете взыскать именно плату за аренду или штрафы, Вы вправе потребовать оплаты за фактическое пользование имуществом по незаключенному договору в качестве неосновательного обогащения.

Какие условия сохраняют силу, даже если договор признан незаключенным?

Сохраняется условие о подсудности (о том, в какой суд нужно обращаться при споре), а также другие положения, направленные на урегулирование возникшего спора.

——

Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии