Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Бесплатный звонок
В бизнесе нередко встречаются ситуации, когда права и обязанности у сторон возникают или, наоборот, прекращаются только при возникновении определенных условий. Такой подход позволяет учесть возможные изменения обстоятельств и минимизировать риски. Что такое сделка под условием? По сути, это юридически значимое соглашение, исполнение которого зависит от наступления или, наоборот, ненаступления обстоятельств, заранее оговоренных сторонами. Ключевым элементом такого договора является правильная формулировка условий. Ошибки могут привести к судебным спорам, финансовым потерям и другим негативным последствиям.
Существует несколько видов сделок, совершенных под условием. Последнее и определяет тип соглашения. Речь идет об отлагательном и отменительном условиях.
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если в соглашении четко указаны обстоятельства, при наступлении которых возникают права и обязательства. При этом участникам сделки достоверно не известно, возникнет указанное в документе обстоятельство или нет (п.1 ст. 157 ГК РФ).
Пример отлагательного условия:
Продавец и покупатель заключили договор о продаже здания при условии, что покупателю одобрят кредит на 1 000 000 руб. Если это условие исполнится, продавец обязан будет передать здание в собственность, а покупатель – оплатить его. Сформулировать это можно следующим образом:
«Настоящий договор вступает в силу и порождает права и обязанности Сторон при условии предоставления Покупателю кредитной организацией кредита в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей. С момента наступления указанного условия Продавец обязуется передать Покупателю здание в собственность, а Покупатель — уплатить Продавцу согласованную цену за указанное здание».
В случае недобросовестных действий второй стороны, когда она намеренно препятствовала наступлению невыгодного для нее отлагательного условия, права и обязанности все равно будут считаться возникшими (п.3 ст.157 ГК РФ).
Например, сделка под отлагательным условием касалась купли-продажи квартиры. Продавец и покупатель договорились о продаже квартиры при условии выполнении первым косметического ремонта. За оговоренный период покупатель нашел другой вариант жилья, и чтобы получить основания для расторжения сделки, заплатил подрядной фирме за задержку ремонтных работ. Если продавец сможет доказать этот факт в суде, то сделка все равно будет считаться вступившей в силу, а покупатель будет обязан приобрести квартиру по оговоренной в соглашении стоимости.
Правило работает и в обратную сторону. То есть, если один из участников, наоборот содействовал возникновению выгодного для него обстоятельства, соглашение не вступит в силу, так как его условие будет считаться ненаступившим.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны заранее предусмотрели обстоятельство, возникновение которого автоматически прекращает действие соглашения. Это значит, что сделка сначала вступает в силу, но может быть аннулирована при наступлении оговоренного условия (п.2 ст.157 ГК РФ).
Расторжение соглашение хоть внешне и похоже на применение отменительного условия, однако таковым не является. Оно происходит не автоматически, а лишь после выполнения ряда обязательных юридических шагов:
Сделка с отменительным условием не требует подобных манипуляций.
Пример отменительного условия:
При заключении договор купли-продажи (ДКП) земельного участка стороны договорились, что покупатель обязан выплатить продавцу полную стоимость земли в течение двух месяцев. Однако также было предусмотрено условие, согласно которому продажа автоматически аннулируется, если в указанный срок деньги не поступят на счет покупателя.
Таким образом, если продавец вовремя не получит платеж, право собственности покупателя на землю автоматически прекратится. И для этого не придется оформлять допсоглашение о расторжении договора.
Как и в отношении отлагательного условия здесь действуют те же правила, касающиеся недобросовестных действий сторон, предпринятых для наступления или ненаступления оговоренных условий.
Права и обязанности возникают или прекращаются лишь при наличии вероятности наступления конкретных обстоятельств. Последние заранее неизвестны, то есть никто точно не знает, произойдут ли они вообще (ст. 157 ГК РФ). Обстоятельства, возникновение которых невозможно или неизбежно не могут рассматриваться в рамках сделки отлагательным или отменительным условием.
Неизбежное возникновение обстоятельств фактически устанавливает не случайное условие, а конкретный срок исполнения обязательств. Например, передача продавцом права владения на автомобиль до момента сдачи покупателем экзамена по вождению.
Кроме того, сделку можно оформить таким образом, чтобы возникновение условий частично зависело от действий сторон.
Например, ДКП на новую квартиру может предусматривать, что права и обязательства возникают лишь после выполнения определенных условий:
Для реализации каждого из перечисленных условий необходимы активные действия одной из сторон соглашения, однако эти действия сами по себе недостаточны.
Отлагательное и отменительное условие в сделке требуют грамотной формулировки в тексте договора.
Как сформулировать условие в договоре, чтоб впоследствии не возникло разночтений и судебных споров?
Первое – это выбрать и описать конкретное возможное событие. Второе – определить, какие юридические последствия возникнут после наступления данного события (возникнет право или обязанность или прекратятся существующие обязательства).
Желательно предусмотреть конкретный период времени, в рамках которого действие условия будет актуально. Отсутствие четкого временного ограничения может привести к неопределенности статуса сторон. А это – верный путь к разногласиям и конфликтам, особенно если интерес к договору угаснет.
Пример формулировки сделки под условием:
«Продавец обязуется передать Покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: Москва, ул. Пролетарская, д.5, кв. 17, а Покупатель обязуется принять указанный объект и уплатить Продавцу сумму в размере 12 миллионов рублей.
Права и обязанности, предусмотренные настоящим Договором, возникают при условии, что Покупатель получит кредит в банке на покупку указанного объекта недвижимости в размере 12 миллионов рублей. Если условие не будет исполнено в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего договора, договор будет считаться утратившим силу.
Покупатель обязан известить Продавца о получении кредита в письменной форме в срок не позднее 3 рабочих дней с момента заключения кредитного договора».
Пари также является сделкой, но обычно рассматривается как сделка с неопределенным исходом (алеаторная), включающая элемент риска. Пари относится к категории сделок, совершенных под условием, поскольку исполнение сделки зависит от вероятности наступления или ненаступления конкретного обстоятельства.
Классическим примером алеаторной сделки является лотерея. Покупатель билета платит небольшую сумму денег за шанс выиграть крупный приз. Вероятность выигрыша низка, но потенциальная выгода высока.
Сделкой, совершенной под условием, считается договоренность, согласно которой появление или прекращение прав и обязательств обусловлено наступлением конкретного события (ст. 157 ГК РФ).
Отлагательное и отменительное условие в сделке являются обстоятельствами, при которых у сторон сделки возникают или прекращают действовать права и обязательства. В первом случае – права и обязательства появляются. Главное условие этого – обстоятельства, зафиксированные в договоре. Во втором случае – они, наоборот, прекращают действовать.
Да, вполне возможно, поскольку условия сделки могут зависеть именно от конкретных действий одной из сторон, например, оформления кредита или регистрации права собственности.
Срок всегда определен заранее и его наступление неизбежно (например, фиксированная дата или конкретное событие, которое точно случится). Тогда как условие является событием случайным, которое может произойти, а может и не произойти.
Является ли пари сделкой под условием?
Да, пари относится к категории рисковых (алеаторных) сделок, являющихся одним из видов сделок под условием.
В гражданском праве сделки под условием встречаются не так уж и редко. Правильная формулировка последних имеет решающее значение. Чтобы свести к минимуму любые риски негативных последствий рекомендуется обратиться за помощью к опытному и компетентному в области гражданского права юристу.
——
Вместо бесконечного поиска ответов в Интернете — один канал с готовыми решениями. Новости права простым языком, алгоритмы действий в разных ситуациях, советы адвоката по самым насущным вопросам. Подписывайтесь и используйте право в свою пользу: https://t.me/advokat_business