Главная > Адвокат для бизнеса > Как составить претензию в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды

Как составить претензию в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды

Статьи

Когда Вы заключаете договор аренды помещения для предпринимательской деятельности, Вы рассчитываете на добросовестное исполнение обязательств со стороны арендодателя. Однако не всегда все идет по плану. Могут возникнуть ситуации, когда арендодатель в установленный срок не передал имущество, или переданное помещение оказалось непригодным для использования. В таких случаях важно знать, как правильно защитить свои права.

Первый и самый важный шаг – составление и направление претензии. Это обязательный досудебный этап, без которого невозможно дальнейшее разбирательство в арбитражном суде.

Что должно быть в претензии по договору аренды

Претензия по договору аренды должна быть составлена с учетом всех требований законодательства. Вам следует руководствоваться общими правилами составления претензий, но при этом учитывать специфические требования, установленные договором.

В претензии необходимо четко и последовательно изложить следующие пункты:

Факт заключения договора. Укажите полное наименование, номер и дату, чтобы исключить любую двусмысленность.
Нарушенные условия договора. Сформулируйте, какие именно пункты договора были нарушены. Например, сошлитесь на условия, определяющие объект аренды и его назначение, а также на условия о сроке и порядке передачи имущества.
Суть нарушения. В зависимости от ситуации, подробно опишите суть – как именно был нарушен предпринимательский договор аренды. Если арендодатель не предоставил Вам объект в срок, укажите на отсутствие подписанного обеими сторонами передаточного акта. Такой подход не сработает, если будет доказано, что Вы пользовались имуществом. Например, если в арендованном помещении стояли Ваши вещи или оборудование. Согласно ГК РФ, ст. 611, переданное в аренду имущество должно соответствовать его предназначению и договорным условиям. Если же оно было передано, но с недостатками, которые делают невозможность использования помещения, подробно перечислите эти недостатки. Приложите все имеющиеся доказательства, например, фотографии, видеоматериалы или экспертные заключения.
Требования к арендодателю. Четко сформулируйте Ваши требования со ссылками на соответствующие пункты договора и нормы ГК РФ. Если Вы требуете возмещения убытков или уплаты неустойки, обязательно приведите детальный расчет. Ответственность за невыполнение денежного обязательства предусмотрена ГК РФ в ст. 395.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Если Вы не включите в претензию конкретное требование, а законом или договором предусмотрен обязательный претензионный порядок, суд может решить, что Вы его нарушили. Это может привести к возврату иска, что предусмотрено Постановлением № 18 Пленума ВС РФ (п. 22).

Какие требования можно заявить в претензии

При составлении претензии важно понимать, какие требования Вы можете предъявить. Эти требования зависят от характера нарушения, которое допустил арендодатель.

Если арендодатель не передал имущество в срок, Вы имеете право потребовать его передачи, а также возмещения убытков, причиненных задержкой – это закреплено в ГК РФ, ст. 611 (п. 3). Кроме того, если в Вашем договоре предусмотрена неустойка за просрочку, Вы можете потребовать ее уплаты. Если Вы больше не заинтересованы в получении этого имущества, Вы вправе заявить о намерении расторгнуть договор в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

В этом случае, для соблюдения досудебного порядка, предложите арендодателю подписать соглашение о расторжении договора. При расторжении Вы также можете потребовать возмещения убытков и возврата уплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения (ГК РФ, ст. 453), а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Если помещением, переданным в аренду, пользоваться по назначению невозможно, у Вас есть выбор, что потребовать (ГК РФ, ст. 612): устранения недостатков на безвозмездной основе, соразмерного уменьшения плату за аренду или возмещения затрат на устранение недостатков. Либо, как и в первом случае, Вы можете заявить о том, что намерены расторгнуть договор аренды.

Последствия несоблюдения досудебного порядка

Одним из главных обязательств в рамках досудебного порядка является претензия арендодателю по договору аренды. Если Вы подадите иск в суд, не имея на руках доказательств, что Вы направили претензию и дождались ответа (или истечения 30-дневного срока), суд оставит иск без внимания или вернет его. Поэтому, когда Вы составляете претензию, обязательно укажите разумный срок для ответа и сохраните все документы, подтверждающие ее отправку.

ВАЖНО: Даже если в исковом заявлении и претензии суммы требований немного отличаются (например, из-за изменения периода просрочки или арифметической ошибки), это не будет считаться несоблюдением претензионного порядка. Главное, чтобы из претензии было ясно, какие именно требования Вы предъявляете и на каком основании произведены расчеты.

Какие документы необходимо приложить к претензии

Чтобы претензия была максимально убедительной, следует приложить к ней документы, которые подтверждают Ваши доводы. Их состав зависит от того, каким именно было нарушение договора аренды:

Если арендодатель не передал имущество – приложите переписку, которая подтверждает, что Вы обращались к арендодателю с просьбой передать помещения или сообщали, что не имеете к ним доступа. Если были составлены какие-либо акты, также их приложите.
Если имущество имеет недостатки – приложите акт осмотра, экспертное заключение или другие документы, которые подтверждают наличие недостатков, препятствующих использованию помещения.
Доказательства исполнения Вами договорных обязательств. Чтобы показать, что Вы, со своей стороны, действовали добросовестно, приложите выписки из банковского счета или платежные поручения, подтверждающие, что Вы внесли арендную плату или аванс.
Расчеты. Если Вы требуете взыскания денежных средств (убытков, неустойки), приложите отдельный расчет, если он не был включен в текст самой претензии.

Согласно Постановлению № 18 Пленума ВС РФ (п.6), подписывает претензию руководитель предприятия или его доверенное лицо, имеющее на это соответствующие полномочия. Эти полномочия необходимо подтвердить документально.

Как расторгнуть договор аренды через суд

Если досудебный порядок не привел к результату, следующим шагом будет обращение в арбитражный суд, который рассматривает споры между предпринимателями и юридическими лицами. Процедура подачи иска и ведения дела в арбитраже имеет некоторые особенности по сравнению с судами общей юрисдикции. Вам следует руководствоваться нормами АПК РФ, а также учитывать судебную практику. В частности, суд будет тщательно проверять, соблюден ли досудебный порядок, и достаточно ли у Вас доказательств, чтобы подтвердить невозможность использования имущества или другие нарушения со стороны арендодателя.

Процесс защиты Ваших прав как арендатора требует внимательного подхода. Каждый шаг должен быть продуман и подкреплен доказательствами – начиная с этапа составления претензии и заканчивая судебным разбирательством.

Чтобы защитить свои права и добиться положительного результата в суде, обратитесь за помощью к опытному юристу, который поможет собрать доказательную базу, проконсультирует, как составить претензию по договору аренды, представит Ваши интересы в судебном процессе.

Больше полезных материалов, пошаговых инструкций и интересных новостей из области права ищите на моем Телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы каждый день узнавать что-то новое о защите Ваших прав.

Задать бесплатно вопрос по теме статьи

0 0 голоса

Рейтинг статьи

0 комментариев

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии