Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Москва
ул. Острякова, д. 3, оф. 317
WhatsApp/Telegram
Звонок адвокату
Существует ряд ситуаций, когда возможно оспаривание договора купли-продажи в суде. Сделки часто оспариваются из-за продажи по завышенной цене недвижимого имущества или, наоборот, заниженной, а также из-за заключения договора в ущерб интересам организации. Также суд признает договор купли-продажи недвижимости недействительным, если он оспаривается как подозрительная сделка (например, в случае банкротства).
Существует ряд оснований, согласно которым суд может признать сделку ничтожной (недействительной). При этом важно знать, как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным и какие правовые последствия могут наступить для сторон.
Существует несколько оснований недействительности договора купли-продажи. Одно из них – нарушение обязательной формы сделки. Недвижимое имущество должно продаваться по договору, составленному в форме единого, подписанного двумя сторонами документа. Нарушение этого требования прямо влечет ничтожность сделки (ГК РФ, ст. 550).
Недействительность договора купли-продажи недвижимости может быть установлена по общим правилам ГК РФ, применимым ко всем сделкам. К ним относятся:
Существуют и специальные основания – например, сделка, совершенная в ущерб организации (ст. 10 ГК РФ). Договор можно оспорить, если имущество продано на явно невыгодных условиях (например, цена продажи сильно отличается от рыночной). Если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об ущербе организации, применяется специальная норма – недействительность договора купли-продажи по ст. 174 ГК РФ (п. 2), ст. 168. При этом важно понимать, что оспаривание будет успешным только в том случае, если сделка была экономически необоснованной.
Если продажа произошла незадолго до или во время процедуры несостоятельности (банкротства), такая сделка может быть оспорена как подозрительная или направленная на причинение имущественного вреда кредиторам (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Оспаривание сделок купли-продажи при банкротстве вправе инициировать преимущественно арбитражные (конкурсные) управляющие (ст. 61.9 Закона).
Единственный законный механизм, позволяющий оспорить договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости – это подача искового заявления в суд, встречного иска. Также можно ограничиться возражением о ничтожности сделки, если к Вам уже предъявили требования на основании такого договора.
Если право собственности на недвижимое имущество уже зарегистрировано в Росреестре за покупателем, необходимо одновременно с требованием о недействительности сделки купли-продажи просить применить последствия недействительности. Без этого суд, даже признав продажу или покупку недействительной, не обяжет Росреестр отменить переход права (согласно разъяснениям Пленума ВС РФ и ВАС РФ из соответствующих Постановлений № 10 / № 22).
Возможно наступление юридических последствий, если договор купли-продажи квартиры недействительный или сделка с другим объектом признана ничтожной. Если право собственности стороны, купившей имущество, было зарегистрировано, потребуется внесение соответствующих записей в ЕГРН.
Двусторонняя реституция – это последствие, которое возникает по общему правилу. Каждый участник договора обязан вернуть другому участнику все, что получил в результате сделки. Реституция, например, обязывает продавца вернуть полученные от продажи деньги, а покупателя – вернуть квартиру через суд (или другой объект).
В зависимости от обстоятельств, могут быть применены и другие дополнительные меры:
Еще одно дополнительное последствие – взыскание разницы при оспаривании договора купли-продажи по заниженной цене с последующей перепродажей третьей стороне. Суд может взыскать с покупателя разницу между рыночной стоимостью и ценой, которую он фактически заплатил.
Недействительность договора купли-продажи земельного участка устанавливается по общим правилам ГК РФ, а также по специальным основаниям, предусмотренным ЗК РФ.
Главное специфическое основание – это нарушение преимущественного права покупки земель сельхозназначения. Такой договор признается ничтожным.
Важно отметить, что в некоторых случаях признание сделки недействительной в суде возможно лишь по отдельным ее условиям, а не всего договора целиком (ст. 37 ЗК РФ). Порядок признания недействительности обычный – необходимо подать иск в суд, просить признать сделку недействительной и применить последствия недействительности.
Оспаривание продажи квартиры происходит на основании тех же общих правил недействительности. Например, акционер или участник общества вправе требовать признать через суд недействительность сделки, если общество приобрело квартиру у аффилированного члена руководства по завышенной цене, причинив тем самым вред организации (ст. 174 ГК РФ).
В данном случае необходимо подать иск в суд, приложив актуальную выписку из ЕГРН.
Последствия в этом случае – реституция по недействительной сделке, обратный переход права собственности, погашение этих прав в ЕГРН.
Если не соблюдена форма договора, по общим и специальным основаниям, предусмотренным ГК РФ. Например, сделка без согласия или во вред организации, подозрительная сделка (банкротство), занижение цены.
Да, если есть доказательства причинения вреда организации или злоупотребления правом.
Можно, но необходимо затребовать в суде применение последствий недействительности.
Двусторонняя реституция, т.е. деньги и имущество возвращается, могут быть взысканы проценты, возмещение убытков, неосновательного обогащения.
Необходимо подать исковое заявление, ссылаясь на общие и специальные основания (особенно, если нарушено преимущественное право покупки).
Если договор нарушает закон, права и интересы собственника, а также если сделка заключена на явно невыгодных условиях или аффилированным лицом в ущерб организации.
Оснований для оспаривания договора купли-продажи недвижимости множество, и они строго определены законодательством. Ошибки при оформлении сделки, заниженная цена или нарушение интересов одной из сторон часто приводят к затяжным судебным разбирательствам.
Перед подписанием договора всегда рекомендуется проводить тщательную юридическую проверку объекта и продавца. При возникновении малейших сомнений в чистоте сделки следует обращаться за профессиональной оценкой и сопровождением.
—-
Нужна консультация или помощь адвоката? Пишите в бот — отвечу лично:
t.me/Advokat_vorobev_bot
—-
АДВОКАТ АЛЕКСАНДР ВОРОБЬЁВ В ТЕЛЕГРАМ! Вместо бесконечного поиска ответов на юридических сайтах — один канал с готовыми решениями. Подписывайтесь https://t.me/advokat_business